22 年业绩同比+2%，预收款增长16%，分红率达38%、股息率达6.7%。公司发布2022年年报，公司实现营收8,328.1 亿元，同比+17.65%；利润总额161.7 亿元，同比+2.35%；归母净利润62.8 亿元，同比+2.30%；每股收益1.93 元，同比-6.76%。公司营收表现靓丽，源于供应链运营业务稳健拓张以及地产业务结算提速增长。分业务看，供应链运营分部、房地产分部营收分别同比+13.9%、+41.7%，对应分别占比83.6%、16.4%；归母净利润分别同比+23.1%、-21.2%，对应分别占比63.9%、36.1%。公司综合毛利率3.80%，同比+0.23pct；期间费率1.48%，同比-0.1pct；净利率1.35%，同比-0.2pct。此外，公司税金及附加18.5 亿元，同比+105.4%；资产及信用减值损失62.2 亿元，同比+281.2%，主要源于房地产业务计提存货跌价准备较多，但在本次减值后，预计房地产业务有望轻装上阵、实现更高质量的发展；少数股东损益17.0 亿元，同比+173%。截至22 年末，公司预收账款2,276 亿元，同比+16.1%；预收账款规模可观，未来公司有望进入结算高峰期；公司拟每股分红0.8 元，分红比例达38.3%，现价对应股息率高达6.7%。

    房地产：销售持续好转、回款高位，拿地力度积极、逆周期积极扩张。2022 年地产分部营收1,365 亿元，同比+41.7%；净利润70.3 亿元，同比-9.5%；归母净利润22.7 亿元，同比-21.2%；地产分部毛利率14.6%，同比-2.1pct；净利率5.2%，同比-2.9pct。2022 年公司实现销售金额2,097 亿元，同比-3.6%；其中子公司建发房产销售金额1,782 亿元，同比+1.6%；回款金额1,704 亿元，回款率96%。公司在一二线城市权益销售额占比近80%，在行业逆境中，公司凭借优异的项目区域布局、品牌效应使得销售端呈现更强韧性。22 年建发房产销售额全国排行第10 名，较21 年末提升11 名，实现逆境中的弯道超车。投资方面，22 年拿地金额1,030 亿元，同比-35%；拿地面积1,344 万平，同比-62%；拿地/销售金额比49%、拿地/销售面积比51%。公司在一二线拿地金额占比92%，重点布局在上海、厦门、北京、杭州等核心城市。截至22 年末，公司土储规模2,362 万方，对应货值3,368 亿元，同比均-18%。此外，公司22 年房地产子公司融资总额1,343.7 亿元，同比+2.5%，融资成本4-4.3%，融资成本持续优化。

    供应链：22 年营收同比+14%、业绩同比+23%、高基数上保持高增长。22 年供应链分部营收6,963 亿元，同比+13.9%，净利润42.4 亿元，同比+26.5%；归母净利润40.1 亿元，同比+23.1%，业绩增长靓眼。供应链分部毛利率1.7%，净利率0.6%，同比分别+0.2%、+0.1%。在国际业务方面，公司22 年实现进出口和国际贸易总额404 亿美元，同比+9%，占供应链业务比重达40.4%。公司供应链业务持续深化专业化、国际化经营战略，聚焦核心品类、聚焦客户需求，叠加当前大宗交易仍处于景气度高位，公司供应链盈利能力企稳。

    投资分析意见：业绩稳健、分红可观，经营表现积极，维持“买入”评级。建发股份作为厦门国企龙头，主营供应链运营及房地产两大业务，供应链营收增速可观，地产销售跨越式高增，预计公司业绩将进入集中释放期。考虑未来公司结算有所放缓、我们下调23-24年归母净利润预测为69.5、77.7 亿元（原值为76.6、87.8 亿），对应23/24PE 仅为5.2X/4.6X，并且2022 报表对应股息率高达6.7%，我们看好公司将凭借房地产和供应链业务的双轮驱动、实现双重高增，维持目标价为19.73 元/股，维持“买入”评级。

    风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑，房地产税试点超预期扩围。