拟收购美凯龙30%股份，资产区位优势明显、提升供应链业务间客户协同效应。公司公告，与美凯龙控股股东红星控股、实控人车建兴签订协议，拟现金收购美凯龙13.04 亿股股份、股份占比29.95%，交易对价不超63 亿元，交易后公司可能成为美凯龙控股股东。截至22年末，美凯龙经营94 家自营商场、284 家委管商场、战略合作经营8 家家居商场、特许经营授权57 家家居建材项目。公司自营94 家商场总建面达838 万方，项目多布局在核心一二线城市核心地段，具备难以复制的区位优势，其中北京、上海、天津、重庆四个城市自营商场20 家、总建面213 万方（占比25%）。截至22Q3 末，美凯龙投资性房地产963亿元，同比+3%，16-21 年CAGR 增速+7%。建发股份收购美凯龙后有利于与供应链业务形成更好的客户协同效应，也可以作为建材业务的线下场景和入口，强化建材类业务的供应链业务；此外建材与地产业务也可以互利合作，进一步提升公司形象和影响力。

    阿里拟溢价换股美凯龙、认可价值，跨界合作赋能新零售、实现线上线下融合。红星控股19 年5 月向阿里巴巴发行44 亿元的可交换公司债；目前债券余额41.09 亿元，阿里巴巴有意向以8.44 元/股在2023 年期间换股2.48 亿股股份，股份占比5.7%；此外阿里巴巴21 年10 月通过参与股权融资获取股份占比0.98%，换股后阿里巴巴预计合计持有6.7%股份，同时仍有20.14 亿元可交换债可换股，将成为美凯龙重要股东。阿里巴巴作为国内最大电子商务互联网企业，拥有成熟线上销售平台和大量的用户群体，此次溢价换股更为深度绑定与美凯龙合作，助力美凯龙获取更多线上新流量、实现线上线下交互融合，更好赋能新零售。建发股份此次收购价格不超4.83 元/股，较每股净资产12.46 元/股折价61%，同时也较阿里巴巴换股价8.44 元/股折价43%，表明了阿里巴巴对于美凯龙价值的认可。

    公司22 年销售拿地跑赢行业、积极扩张，料收购美凯龙不会影响地产积极扩张。根据CRIC公布的12 月百强房企销售排行榜，建发房产2022 年全年实现销售金额1,703 亿元，同比-0.5%；12 月单月销售金额255 亿元，同比+10%；算上联发集团后，公司2022 年全年实现总销售金额2,158 亿元，同比-7%；单月销售金额300 亿元，同比-2%。在行业逆境中，公司凭借优异的项目区域布局、品牌效应使得销售端呈现更强韧性，公司年初至今销售同比表现强于我们跟踪的50 家房企，且优势愈发明显。此外，根据克而瑞数据，公司2022 年全年销售额全国排行第8 名，较21 年末继续提升9 名，实现逆境中的弯道超车。

    公司22H1 拿地金额631 亿元，同比-50%；拿地/销售金额比高达77%、拿地/销售面积比84%；拿地持续积极，我们判断收购美凯龙也不会影响地产业务积极扩张的步伐。

    投资分析意见：拟现金收购美凯龙，相互赋能提升协同效应，维持“买入”评级。建发股份作为厦门国企龙头，主营供应链运营及房地产两大业务，供应链营收增速可观，地产销售跨越式高增，预计公司业绩将进入集中释放期。我们维持22-24 年归母净利润预测为66.5、76.6、87.8 亿，对应22/23PE 仅为5.8X/5.1X，我们看好公司将凭借房地产和供应链业务的双轮驱动、实现双重高增，维持目标价为19.73 元/股，维持“买入”评级。

    风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑，股权收购具备不确定性。