22 年销售2,158 亿元、同比-7%,跑赢行业、排名升至行业第8。根据CRIC 公布的12月百强房企销售排行榜,建发房产2022 年全年实现销售金额1,703 亿元,同比-0.5%;12月单月销售金额255 亿元,同比+10%;算上联发集团后,公司2022 年全年实现总销售金额2,158 亿元,同比-7%;单月销售金额300 亿元,同比-2%。在行业逆境中,公司凭借优异的项目区域布局、品牌效应使得销售端呈现更强韧性,公司年初至今销售同比表现强于我们跟踪的50 家房企(后者销售金额、销售面积同比分别为-40.5%、-43.4%),且优势愈发明显。此外,根据克而瑞数据,公司2022 年全年销售额全国排行第8 名,较21年末继续提升9 名,实现逆境中的弯道超车。

    22 年拿地逆势扩张、拿地力度持续高位,土储充沛、聚焦核心一二线。公司22H1 拿地金额631 亿元,同比-50%;拿地面积357 万平,同比-66%;拿地/销售金额比高达77%、拿地/销售面积比84%。9 月,公司发布公告,子公司建发房产在北京、上海、苏州、漳州累计获取5 幅土地,拿地金额159.0 亿元,拿地面积47.0 万平(不完全统计),单月金额口径拿地力度高达119%。整体而言,公司逆势积极拿地,且布局在核心一二线城市,未来销售去化更有保障。截至22H1,公司土储货值4,283 亿元,土储充沛确保后续销售增长。

    公司财务健康,杠杆水平可控,在手现金充沛,融资优势明显。截至22Q3 末,公司在手货币资金923 亿元,同比+24.9%;公司资产负债率78.9%,剔除预收账款后资产负债率66.5%,净负债率28.7%,现金短债比1.06 倍。融资方面,公司紧抓市场窗口,积极开展融资额度储备,融资渠道通畅,2022 年建发股份发行公司债、超短融、交易商协会ABN合计110 亿元,此外以建发房产为主体发行公司债、企业债、中票、ABS、ABN 合计129亿元,公司融资优势明显。截至22Q3 末,公司预收账款2,880 亿元,同比+26.6%;预收账款规模可观,未来公司有望进入结算高峰期。

    投资分析意见:销售表现强劲,投资积极逆势扩张,维持“买入”评级。建发股份作为厦门国企龙头,主营供应链运营及房地产两大业务,供应链营收增速可观,地产销售跨越式高增,预计公司业绩将进入集中释放期。此外,公司近年来在核心城市逆周期积极扩张,也将赋予公司后续更强的销售和业绩弹性。我们维持22-24 年归母净利润预测为66.5、76.6、87.8 亿,目前公司现价对应22/23PE 仅为6.4X/5.5X,我们看好公司将凭借房地产和供应链业务的双轮驱动、实现双重高增,维持目标价为19.73 元/股,维持“买入”评级。

    风险提示:房地产政策超预期收紧,销售超预期下滑,房地产税试点超预期扩围。