供应链带动利润大幅增长

    　　2021 年建发股份营业收入7078 亿元，增长63%；归母净利润61 亿元，增长35%。其中供应链业务收入6115 亿元，增长74%，归母净利润32 亿元，增长81%；房地产业务收入963 亿元，增长17%，归母净利润29 亿元，增长6%。供应链业务收入和利润超预期增长，带动整体业绩超预期。考虑到2022 年大宗商品价格涨幅趋缓，我们预计2022 年业绩增速可能回落。

    　　大宗供应链α和β向上共振

    　　大宗供应链业务高增长，来自于市场份额提升和大宗商品价格上涨。一方面，建发股份作为大宗供应链龙头，具备采购成本低、周转速度快、融资成本低、风控能力强等优势，在大宗商品价格波动中持续提升市场份额，实现业务量高增长。另一方面，2021 年钢材、矿石、有色金属等大宗商品价格大幅上涨，带动建发股份供应链业务收入增长，而利润率稳定，所以净利润也随之大幅增长。建发股份供应链业务的市场份额还较低，未来有望持续较快增长。

    　　房地产销售和结算高增长

    　　2021 年建发股份房地产业务权益销售金额1645 亿元，增长65%；2016-21年权益销售额年化增速45%，市场份额从0.3%提高到0.9%。销售高增长带动结算高增长：2021 年结算收入792 亿元，考虑到项目开发周期，我们预计2022-23 年房地产结算收入将高增长。2022 年一季度，全国房地产销售额大幅下滑，建发股份也受影响。随着房地产调控放松，我们预计建发股份的房地产销售增速将回升。

    　　股权转让和一级土地贡献利润

    　　2021 年建发股份累计减持宏发股份3.8%股权，我们预计贡献归母净利润11 亿元左右。如果建发股份减持完剩余的宏发股份股权，可贡献归母净利润10 亿元左右。2021 年建发股份出让一级开发土地计价建筑面积10.5 万平方米，成交总价53.1 亿元，业务收入40.73 亿元，我们估计贡献归母净利润6 亿元左右。剩余一级土地规划计容建筑面积为89.05 万平方米，我们估计可贡献归母净利润34 亿元左右。

    　　上调2022-23 年盈利预测

    　　考虑到2021 年大宗商品价格已经大幅上涨，上调2022-23 年预测EPS 至2.32 和2.35 元（原预测2.17 和2.19 元），增加2024 年预测EPS 为2.34 元，维持“买入”评级。

    　　风险提示：大宗商品价格下跌风险，应收款坏账增加风险，房地产销售下滑、价格下跌风险，汇率和利率波动风险，测算包含诸多假设、仅供参考