Q1 业绩保持高增长。22 年Q1 公司实现营收1506 亿元，同比增长40.63%；归母净利润10.08 亿元，同比增长29.84%。Q1 整体毛利率3.0%，较上年同期略降0.07pct；整体净利率0.89%，较上年同期提升0.08pct；归母净利率约0.67%，较上年同期下降0.06pct。

    双业务均实现营收端高增长。Q1 供应链业务营收1429 亿元，同比增长40.17%；供应链业务毛利率2.4%；净利率0.72%。供应链业务贡献归母净利润9.0 亿元，同比增长33.5%。Q1 房地产业务营收77 亿元，同比增长49.7%，毛利率14.2%；净利率4.14%。Q1 地产业务贡献归母净利润1.1 亿元，同比增长5%，主要为少数股东损益比增加。

    投资保持高力度。据克而瑞数据，Q1 公司房地产实现销售金额397 亿元，同比下降25.7%，优于百强平均表现(百强金额同比-47.1%)。投资端，Q1 公司新增项目13 个，布局于7 个城市。新增拿地金额260 亿元，拿地金额力度65.5%，拿地金额力度自21 年Q3 以来逐季度提升。新增拿地建面97 万方，拿地面积力度为50.6%，单项目拿地建面7.4 万方，自21Q3 来，单项目拿地建面逐季度减小，与当前市场环境下公司更倾向于选取低体量高流速项目目标一致。拿地均价约26846元/平米，同比增长104.8%，拿地均价增长较多主要为公司仅厦门、杭州、北京三地合计新增拿地金额超200 亿元，占总拿地金额比重超78%，拿地城市结构的变化使得整体拿地均价提升较为明显。

    盈利预测与投资建议。公司以“供应链+地产”双主业运行，供应链业务端，目前已成为中国领先、全球布局的供应链运营服务商，具备较强的精细化管理。地产业务当前土储丰厚、未结算资源有较强支撑度。预计22-23 年归母净利润64 亿元、78 亿元，增速+5.7%、+20.7%，采用分部估值，给予供应链业务22 年1XPB、地产业务22 年8.5XPE，对应合理价值19.02 元/股，维持“买入”评级。

    风险提示。销售不及预期、供应链业务风险、海外投资风险。