本报告导读：

    供应链和房地产业务收入持续高增长，盈利有望较快增长。

    投资要点：

    一级土地开发推动利润高增长，维持“增持”评级。上半年供应链和房地产业务收入继续高增长，一级土地开发推动盈利高增长，符合预期。

    下半年疫情影响消退，竞争优势将推动业务继续高增长。维持2020-22 年预测EPS 1.92、2.13、2.34 元。根据分部估值法和DDM 估值法，维持目标价13.08 元。

    减值损失增加，压低供应链业务利润增速。上半年供应链业务收入增长21%，但是净利润持平。原因是坏账准备和存货跌价准备同比增加1.2 亿元，减值前的利润增速在10%左右。随着疫情影响消退、商品价格回升，下半年减值损失有望收窄。竞争优势将推动供应链收入持续高增长，并带动盈利增长。

    一级土地开发，推高房地产业务利润增速。上半年房地产开发业务结算收入增长14%，部分低利润项目结算导致毛利率下滑。所幸一级土地开发业务确认收入，推动房地产业务利润大幅增长。上半年拿地和新开工高增长，将带动下半年和明年销售高增长。2017-20 年销售高增长，已售未结算收入快速增长，将带动2020-23 年结算收入高增长。

    双主业运营，供应链业务价值被低估。市场按照房地产企业给予建发股份整体5 倍PE 估值。但是供应链业务的利润可持续增速10%左右，ROE 在13%左右，参考可比公司应给予10 倍左右PE。

    风险提示。投资低回报业务，港口行业过度投资，周边港口竞争加剧，港口降费政策重现，新冠肺炎疫情反复。