我们之前关于公司的整体判断基本正确。1）充满生机。公司在高科技园区开发方面日渐专业。2）青春年少。我们对公司通过转让项目获取投资收益的观点：公司前期处于“挣钱即做”的阶段，战略稍显混沌；项目转让既是受房地产市场波动影响的被动选择，也是战略回归的主动之举；鉴于公司处于青春年少的成长期，不排除此类行为今后仍将发生的可能。3）国家软件及服务外包产业基地核心区（BPO）是2009 年公司建设、招商的重点项目。BPO 基地占地面积40.4 万平米，整体规划建筑面积74 万平米，公司计划将项目的70%-80%持有经营。首期28 万平米现在已经进入出租和出售阶段。目前公司持有物业规模约12 万平方米，三年内BPO 基地将整体建成，届时公司持有型物业面积将超过60 万平米。4）滨海高新区：多年的想象，今朝实现？滨海高新区是公司的看点，也是未来增长的动力来源。5）投资收益将是公司2009 年利润的主要来源。园区开发方面：公司租赁业务收入的大幅增加需要时间，BPO 基地及滨海高新区开发在2009 年不能产生较大利润；园区开发之外的业务如建材物流和孵化服务等盈利能力不强。投资收益将是今年利润的主要来源，预计在6000 万-11000 万元之间。其中华鼎置业剩余48.72%股权转让投资收益为1949 万元；红磐房地产98.95%股权转让预计产生收益4000 万元；我们认为津百新厦作为蓄水池，也存在转手出售的可能，如出售预计可产生收益约5000 万元。

    此次资产注入规模预计为：土地面积88 万平方米，建筑面积182 万平方米。此数据为我们根据公开资料整理，实际情况以公司公告为准。我们的推导依据为通过天津土地交易中心数据，整理今年以来大股东旗下公司拍得滨海高新区土地面积，并根据大股东持股比例变化验证注入规模的合理性。详细推导过程见下页附表。

    后续资产继续注入的预期较大。大股东曾多次表达了对上市公司的全力支持。我们认为滨海高新区25 平方公里土地中除部分已出让之外，均存在注入可能；其中滨海高新区的起步区有2.6 平方公里，假设此次规模为88 万平米，那么起步区仍有172 万平米可以注入，预计将是此次资产注入后大股东考虑的下一步动作。

    根据公司现有开发及拟转让项目，我们预计公司2010 年业绩面临压力。此次资产注入并不能在短时间内带来开发收益，如同我们对09 年业绩的判断逻辑，没有了现有项目的投资收益，10 年公司业绩压力将更大。我们认为可以解决的途径是：

    视此次注入资产的成熟状况，可以考虑采取合作开发等形式，协调长短期收益的分配，部分缓解明年业绩增长的压力。

    暂维持公司今明两年的盈利预测不变，即2009 年、2010 年每股收益分别为0.30 元、0.35 元，对应的动态市盈率分别为28.6 倍、24.5 倍。暂维持“增持”评级，待公司公告此次资产注入详情后再做调整。