事件。公司公布2023 年年报。2023 年公司实现营业收入47.27 亿元，同比增加5.45%；归母净利润15.60 亿元，同比下滑35.06%。公司2023 年度利润分配预案为向全体股东按每10 股派发现金红利2.8 元（含税）。

    　　深耕南京区域，经适房销售占比高。1）2023 年，公司房地产业务实现合同销售面积25.46 万平方米（商品房项目3.13 万平方米、经济适用房项目22.33万平方米），同比增加48.51%；实现合同销售金额19.14 亿元（商品住宅、车位等项目10.70 亿元、经济适用房项目8.44 亿元），同比增加63.18%。新开工面积26.95 万平方米，同比增加208.71%。竣工面积34.46 万平方米，同比增加8.54%。房地产开发销售业务营业收入35.03 亿元（商品房项目结转营业收入9438.50 万元，经济适用房项目结转营业收入33.30 亿元，委建代建项目结转营业收入7923.40 万元），同比下降3.93%。2）公司新中标NO.2022G34 地块商品房工程总承包、污水处理厂提标技术改造工程总承包等项目，合同总额达13.8 亿元。2023 年，公司市政业务实现营业收入12.23亿元，同比增加46.42%。

    　　完善投资布局，推进滚动投资。1）2023 年，公司专注于生物医疗、信息科技、半导体等赛道，新增投资了曼森生物、汉欣医药、关怀医疗、嘉悦智能、亚格盛、芯科半导体、电气储能等7 个项目，并对纽瑞特实施了追加投资。2）公司择机减持了部分所持金埔园林股份，成功转让臣功制药剩余49%股权。

    　　3）公司投资项目中，海纳医药创业板上市申请已问询，一脉阳光完成港交所上市备案。4）全年实现投资收益19.65 亿元，同比减少18.32%；实现公允价值变动收益-1.41 亿元。

    　　负债水平低位，融资成本继续下行。2023 年底，公司资产负债率继续保持低位，为50.24%；期末公司有息负债总额为98.49 亿元，占总资产的26.42%。

    　　2023 年，公司平均融资成本为2.99%，较2022 年下降0.22 个百分点。

    　　2024 年，公司计划新开工面积5.16 万平方米（燕栖渡），预计较2023 年实际新开工面积减少 80.85%；计划竣工面积30.36 万平方米（主要为品院、星院、景院），预计较2023 年实际竣工面积减少11.90%。

    　　合理价值区间为6.12-7.14 元，“优于大市”评级。我们预计公司2024、2025年EPS 分别是1.02 元和1.12 元。给予公司2024 年6-7 倍动态PE，对应的合理价值区间为6.12-7.14 元，维持公司“优于大市”评级。

    　　风险提示：公司面临加息和政策调控风险，以及转型不成功的风险。