营业收入同比高增，多元化业务向好发展，维持“买入”评级南京高科发布2023 年三季报，1-9 月实现营业收入同比高增，归母净利润同比有所下降。整体结算毛利率9.6%，同比下降17.1 个百分点。受房地产销售回暖不及预期影响，我们下调公司2023-2024 年并新增2025 年盈利预测，预计公司2023-2025 年归母净利润为21.3、24.5、28.6 亿元（2023-2024 年原值27.6、30.9亿元），对应EPS 为1.23、1.42、1.65 元，当前股价对应PE 为5.0、4.3、3.7 倍。

    　　公司作为南京区域深耕企业，融资渠道畅通，多元业务齐头并进，销售业绩同比高增，出租物业表现坚韧，投资收益贡献有望持续提升，维持“买入”评级。

    　　销售业绩显著提升，出租物业表现坚韧

    　　公司2023 年前三季度累计实现销售金额与面积分别为18.5 亿元、25.4 万平方米，较2022 年同期低基数同比分别高增273.8%、1984.4%。公司目前主要在售3 个商品房项目剩余货值充沛，其中紫尧星院、紫麟景院为2023 年新开盘项目，可为公司开发业务持续贡献业绩，保证未来营收稳定增长。公司出租物业表现坚韧，前三季度商办及工业厂房实现租金收入4698.3 万元，同比增长2.6%。其中东城汇、高科中心、开发区厂房租金收入同比分别+52.1%、+17.6%、-13.8%。

    　　房产结转推升营收，股权投资构筑盈利壁垒

    　　公司前三季度实现营业收入和归母净利润分别为42.4、16.7 亿元，同比分别+117.0%、-11.7%，归母净利润下滑主要因利润率较低的经济适用房项目集中结转导致。股权投资业务已成为公司盈利主要来源，前三季度实现投资收益16.8亿元，同比降低15.8%。同时公司适时处置所持股权，及时兑现投资收益。9 月份通过转让持有南京臣功制药股份有限公司49%股权，实现收入交易价款1.8 亿元。未来投资收益有望进一步发力，为公司盈利水品构筑防波堤。

    　　融资渠道畅通，在手现金充裕

    　　公司融资渠道畅通，截止10 月底共发行十一期超短期融资券和两期中期票据，累计发行规模59.0 亿元。票面利率处于2.5%-3.4%之间，融资成本维持较低水平。公司在手资金充裕，截止三季度末货币资金达13.2 亿元，较2022 年底增长31.8%。

    　　风险提示：南京市场销售恢复不及预期，公司股权投资业务发展不及预期。