事件。公司公布2022 年年报。2022 年公司实现营业收入44.82 亿元，同比下滑8.87%；归母净利润24.02 亿元，同比增长2.14%。公司2022 年度利润分配预案为向全体股东按每10 股派发现金红利4.2 元（含税）。

    　　深耕南京区域，加强项目去化。1）2022 年，公司新增燕子矶G34、仙林湖G38、仙林湖东G106 三幅优质地块。2）公司房地产业务实现合同销售面积17.14 万平（商品房项目1.33 万平、经济适用房项目15.81 万平），同比增加267.02%；实现合同销售金额11.73 亿元（商品住宅、车位等项目5.38 亿元、经济适用房项目6.35 亿元），同比减少20.36%。新开工面积8.73 万平，同比减少59.64%。竣工面积31.75 万平，同比增加189.69%。房地产开发销售业务营业收入36.469 亿元，同比下降6.59%。3）公司成功中标麒麟G87A工程总承包、观音门中学工程总承包、红枫片区保障房工程总承包等项目，全年新增合同总额达20 亿元。2022 年，公司市政业务实现营业收入8.35 亿元，同比减少8.70%。

    　　持续投资科技创新，顺利推进滚动投资。1）2022 年，公司新增投资互时科技、迈邦生物、星赛生物、天易合芯、中博瑞康、中科银河芯、誉葆科技7个项目，并对控维通信实施了追加投资。2）公司继续联合原有管理团队发起设立新一期总规模10 亿元的新浚创信基金。3）公司将以现金形式对高科创投基金增资5 亿元，目前已完成工商变更登记。4）公司以可转债转股形式增持南京银行股份3266.89 万股。5）公司择机运作所持有的厦门钨业、诺唯赞、栖霞建设、南京证券等股票，兑现投资收益1.84 亿元。6）公司投资的仁度生物在科创板发行上市，赛特斯已通过科创板上市委审议，健耕医药等项目申请A 股上市工作均在进程中。全年实现投资收益24.05 亿元，同比增长1.61%；实现公允价值变动收益-2.43 亿元。

    　　负债水平保持低位，融资成本下降。2022 年，公司资产负债率继续保持低位，为52.80%；期末公司有息负债总额71.69 亿元，占总资产的比例为19.17%。

    　　2022 年公司平均融资成本为3.21%，较21 年同期下降0.28 个百分点。

    　　2023 年，公司计划新开工面积33.8 万平，预计同比增加287.17%；计划竣工面积34.46 万平，预计同比增加8.54%。

    　　合理价值区间为9.60-11.2 元，“优于大市”评级。我们预计公司2023、2024年EPS 分别是1.60 元和1.82 元。给予公司2023 年6-7 倍动态PE，对应的合理价值区间为9.60-11.2 元，维持公司“优于大市”评级。风险提示：公司面临加息和政策调控风险，以及转型不成功的风险。

    风险提示。公司面临加息和政策调控风险，以及转型不成功的风险。