经营业绩提升，利润分配创新高。

    2021 年公司实现营业收入49.2 亿元，同比增长69.4%；归母净利润23.5 亿元，同比增长16.7%；归母核心净利润为19.8 亿元，同比增长35.3%。公司2021 年毛利为11.2 亿元，同比降低3.3%，毛利率为22.8%，较2020 年年底降低17.1 个百分点，这主要是由于房地产业务结转的低毛利率的经济适用房项目占比增加致使成本增幅较大。公司2021 年三项费用占比11.6%，较2020 年年底下降4.5 个百分点。公司2021 年度利润分配预案为向全体股东按每10 股派发现金红利6 元（含税）并送红股4 股。

    业务深度联动，产业转型升级。2021 年，公司房地产开发销售业务实现营业收入39.0 亿元，同比增长79.9%，房地产业务实现合同销售金额14.7 亿元，同比增长116.9%，市政业务实现营业收入9.1 亿元，同比增长38.1%。公司2021 年全年新签代建项目13.6 亿元，中标麒麟G3G4 地块经适房施工总承包、南京粮食应急保供中心项目工程总承包等项目合同金额超25 亿元，进一步促进房地产市政业务协同发展。

    深度聚焦科技创新，投资管理价值提升。2021 年公司投资的百普赛斯、华兰股份、金埔园林、诺唯赞、仁度生物成功发行上市，实现投资收益23.7 亿元，同比增长61.9%。围绕医疗健康、信息科技等硬核科技，公司于2021 年新增投资麦普奇等10 个项目，对安天科技等6 个项目实施了追加投资。2021年公司出资10 亿元认购南京银行可转债，并择机出资8.7 亿元增持了南京银行股份，加强战略投资夯实投资收益。2021 年公司适时处置所持有的厦门钨业、艾力斯等金融资产，及时兑现投资收益；成功退出高科皓熙定增基金，累计实现投资收益3.7 亿元，报告期内收益2.3 亿元。

    融资成本持续下降，负债水平保持低位。公司2021 年公司整体平均融资成本为3.5%，保持了较强的抗风险能力和业务扩张能力，主要原因为公司以较低利率成功发行八期超短期融资券进一步降低融资成本。2021 年公司资产负债率继续保持低位为51.6%，截至2021 年年底公司有息负债总额为49.9 亿元，占总资产的比例为15.1%。

    合理价值区间为11.46-14.33 元，“优于大市”评级。我们预计公司2022、2023年EPS 分别是1.91 元和2.19 元。给予公司2022 年6-7.5 倍动态PE，对应的合理价值区间为11.46-14.33 元，维持公司“优于大市”评级。风险提示：公司面临加息和政策调控风险，以及转型不成功的风险。