2021 年三季报业绩符合我们预期

    　　南京高科公布1-3Q21 业绩：营业收入42 亿元，同比增长74%；归母净利润20 亿元，对应每股盈利1.58 元，同比增长8%，符合我们预期。

    　　毛利率下行，投资收益高增。公司前三季度结算税后毛利率同比下降15ppt至16%（主要因经济适用房结算占比提升）；期内公司投资收益同比增长70%至20 亿元（主要来源于持有的南京银行股权），致归母净利润录得高个位数的同比增长。

    　　三季度经营活动现金流改善，净负债率边际下行。公司三季度实现经营活动现金净流入3 亿元（上半年净流出5 亿元），在手现金较上半年末增至15亿元（上半年末为11 亿元），相当于一年内到期有息负债的25%（上半年末为16%）；三季度末公司净负债率边际降至31%（上半年末37%），剔除预收款后的资产负债率为45%（上半年末为47%）。

    　　发展趋势

    　　全年销售额料倍增，租金收入延续跌势。公司前三季度实现销售额14 亿元（去年同期为6 亿元），其中三季度单季实现销售额13 亿元（主要因新盘入市销售，去年同期仅200 万元）。往前看，我们预计公司在四季度仍有望推出新盘，带动全年销售额实现倍增（2020 全年为7 亿元）。租赁业务方面，公司三季度单季租金收入同比增速转正，前三季度累计实现租金收入46 亿元，同比跌幅收窄至4%。考虑到公司租赁物业的租户结构正处于调整期，公司四季度租金收入或承压，我们预计全年租金收入仍将录得同比下跌。

    　　股权投资业务料持续贡献利润。公司前三季度实现合联营企业投资收益14亿元（主要来源于南京银行），其中一/二/三季度分别为4.1/5.3/4.3 亿元，我们预计四季度该部分投资收益仍将保持平稳。期内公司新增投资麦普奇、中科凡语等项目，并对安天科技、健耕医药等项目实施追加投资；目前公司参股投资项目中百普赛斯、华兰股份已完成上市，原力动画、仁度生物等项目正在申请上市进程中，我们预计股权投资业务有望为公司持续贡献收益，带动公司全年盈利实现5%-10%的同比增长。

    　　盈利预测与估值

    　　维持2021 年和2022 年盈利预测不变。当前股价对应2021/2022 年5.1 倍/4.9 倍市盈率。维持中性评级，下调目标价15%至9.54 元（主要考虑到市场对地产板块风险偏好下降），对应5.5 倍2021 年市盈率和5.3 倍2022 年市盈率，较当前股价有9%的上行空间。

    　　风险

    　　投资业务利润贡献不及预期。