2020 年业绩符合预期

    　　南京高科公布 2020 年和 2021 年 1 季度业绩：2020 年营业收入 29亿元，同比基本持平；归母净利润 20 亿元，同比+9%，对应每股盈利 1.63 元，符合我们的预期；每股拟分红 0.5 元，对应分红比例 31%。2021 年 1 季度营业收入 20 亿元，同比+162%；归母净利润 6 亿元，同比-6%，符合我们的预期。

    　　毛利率大幅提升，投资类收益平稳增长。2020 年公司房地产开发收入同比+15%至 22 亿元，紫薇堂项目精装交付带动房地产业务毛利率（税前口径）同比+17ppt 至 43%；2020 年公司公允价值变动收益同比+19%至 8 亿元（主要来源于交易性金融资产），投资收益同比+4%至 15 亿元（主要来源于持有的南京银行股权）。

    　　净负债率边际上行，融资优势凸显。2020 年末公司净负债率较1H20 末（16%）提升至 26%（主要因新增短期借款）；剔除预收款后的资产负债率 46%（1H20 末 44%）。2020 年公司实现经营活动现金净流出 22 亿元（主要因销售回款减少、购买土地使用权支出增加，2019 年净流入 12 亿元），期末货币资金较年初下降 44%至14 亿元，相当于一年内到期有息负债的 28%（年初 75%）。2020年公司平均融资成本 3.47%，处行业较低水平（2019 年 4.30%）。

    　　发展趋势

    　　2020 年销售额大幅下滑，2021 年料有所增长。2020 年公司实现销售额/销售面积 7 亿元/10 万平方米，分别同比-74%/+40%，对应销售均价 7,073 元/平方米（主要因经济适用房销售额占比提升，2019 年为 37,598 元/平方米）。公司当前在售项目整体去化率为88%（面积口径），2021 年公司将着力推出荣院、品院、星院项目展示及部分项目开盘销售，我们预计全年销售额将实现增长。

    　　股权投资业务加大投资力度，料持续贡献利润。2020 年公司新增投资华兰股份、安天科技等 5 个项目，并对易鲸捷、艾尔普实施追加投资；同时，公司出资约 5 亿元投资设立高科创投基金，4.56亿元继续增持南京银行股份。截至 2020 年末，公司投资的华兰股份已通过创业板上市委审议，多个项目在申请 A 股上市进程中。

    　　往前看，我们预计这些业务将提升股权投资业务利润贡献。

    　　盈利预测与估值

    　　维持公司 2021 年盈利预测不变，引入 2022 年每股盈利预测 1.80元，对应同比增速 4%。公司当前股价交易于 5.6/5.4 倍 2021/2022年预测市盈率。维持中性评级，下调目标价 11%至 11.27 元（主要考虑到市场对地产股的风险偏好可能有所下降），对应 6.5/6.2倍 2021/2022 年目标市盈率，较当前股价有 16%的上行空间。

    　　风险

    　　公司房地产竣工结算进度不及预期；投资业务利润贡献不及预期。