事件。公司公布2020 年年报。报告期内，公司实现营业总收入29.24 亿元，同比下降0.23%。其中，公司实现营业收入29.04 亿元，同比下降0.18%；归母净利润为20.16 亿元，同比增长9.43%。同日，公司公布2021 年一季度报。报告期内，公司实现营业总收入19.66 亿元，同比增加162.40%。其中，公司实现营业收入19.64 亿元，同比增加163.36%；归母净利润为5.53亿元，同比减少6.26%。

    2020 年，公司营业收入同比下降0.18%；受房地产开发销售毛利率上升推动，公司归母净利润同比增长9.43%。

    根据公司2020 年年报披露：报告期内，公司房地产业务实现合同销售面积9.60 万平方米（商品房项目1.41 万平方米、经济适用房项目8.19 万平方米），同比增长40.15%；实现合同销售金额67897.79 万元（商品房项目46897.70万元、经济适用房项目21000.09 万元），同比下降73.64%。新开工面积34.45万平方米，同比增长455.65%。2020 年，公司新增投资药用新材料生产企业华兰股份、网络安全产品研发企业安天科技等5 个项目，并对易鲸捷、艾尔普实施了追加投资。为进一步优化投资模式，提升投资效率，公司出资约5亿元投资设立高科创投基金。基于战略投资的考虑及对未来价值成长的认可，公司出资4.56 亿元继续增持南京银行股份。报告期内，公司投资的艾力斯在科创板发行上市，华兰股份已通过创业板上市委审议，多个项目在申请A 股上市进程中。全年实现投资收益146246.15 万元，同比增长4.04%；实现公允价值变动收益79223.11 万元，同比增长19.46%。报告期末，公司资产负债率继续保持低位，为56.74%；期末公司有息负债总额为50.46 亿元，占总资产的比例为15.47%。报告期内整体平均融资成本约为3.47%，较去年同期下降0.83 个百分点。

    投资建议：围绕“城市运营商与价值创造者”的战略定位，“优于大市”评级。

    　　公司抢抓南京紫东地区开发建设及资本市场发展的机遇，房地产及市政业务加强市场拓展，深化产业联动，逐步形成业务协同发展新格局；股权投资业务精选投资标的，加强投后管理，“研投管退”专业化运作水平持续提升。我们预计公司2021、2022 年EPS 分别是1.64 元和1.74 元。参考相关可比上市公司2021 年的平均估值，给予公司2021 年6-7.5 倍动态PE，对应的合理价值区间为9.84-12.30 元，维持公司“优于大市”评级。

    风险提示：公司面临加息和政策调控风险，以及转型不成功的风险。