2020 年三季报业绩符合预期

    　　南京高科公布1-3Q20 业绩：营业总收入24 亿元，同比增长97%，归母净利润18 亿元，同比增长24%，符合我们的预期。

    　　营收高增，毛利率下行，投资收益平稳增长。公司前三季度竣工面积（主要源于紫薇堂项目精装交付）较去年同期（12 万平方米）大幅增至36 万平方米，致营业收入同比倍增；期内公司税后毛利率下行3ppt 至31%（主要结算项目拿地成本较高），投资收益同比增长3%至12 亿元（一/二/三季度分别为3.9/4.0/3.6 亿元）。

    　　净负债率边际上行，融资优势凸显。公司三季度末净负债率较上半年末（16%）提升至26%（主要因业务发展需求新增短期借款）；剔除预收款后的资产负债率43%（与上半年末基本持平）。前三季度公司实现经营活动现金净流出20 亿元（主要因销售回款减少、购买土地使用权支出增加，去年同期净流入13 亿元），期末货币资金较年初下降61%至10 亿元，相当于一年内到期有息负债的22%（年初75%）。三季度公司分别以2.85%、2.85%和3.00%的票面利率发行三期超短期融资券（共募集资金9 亿元），融资成本仍处行业较低水平（上半年平均融资成本3.59%）。

    　　发展趋势

    　　商品房可售资源不足，全年销售额料大幅下滑。公司前三季度销售额同比-77%至5.87 亿元（主要因年初可售商品房整体去化率已达93%），其中一/二/三季度分别为5.85/0.01/0.02 亿元；销售面积同比+37%至9.19 万平方米，对应销售均价由去年同期的37602元/平方米降至6390 元/平方米（经济适用房销售额占比提升）。

    　　公司当前在售项目（荣境和紫薇堂）整体去化率提升至95%，我们预计公司四季度销售端仍将承压，全年销售额将同比大幅下滑。

    　　南京银行料持续贡献投资收益，全年盈利稳健增长可期。前三季度公司实现合联营企业投资收益11 亿元（其中一/二/三季度分别为4.3/3.7/2.8 亿元），占投资收益总额的91%，且以南京银行贡献的投资收益为主（上半年占合联营企业投资收益的87%）。我们预计南京银行四季度盈利将平稳增长（市场一致预期南京银行四季度盈利同比+7%至27 亿元），料持续为公司贡献投资收益（期末公司持有南京银行9.07%的股权），带动公司全年盈利实现稳健增长。

    　　盈利预测与估值

    　　维持公司盈利预测不变。公司当前股价交易于6.0/5.8 倍2020/2021年预测市盈率。维持中性评级和目标价12.65 元/股，对应7.5/7.3倍2020/2021 年目标市盈率，较当前股价有25%的上行空间。

    　　风险

    　　公司房地产竣工结算进度不及预期；投资业务利润贡献不及预期。