业绩回顾

    2019 年业绩符合预期

    南京高科公布2019 年和2020 年1 季度业绩：2019 年营业收入29亿元，同比下降14%，归母净利润18 亿元，同比增长92%，符合我们的预期，对应每股盈利1.49 元。每股拟分红0.45 元，对应分红率30%；2020 年1 季度营业收入同比增长132%至7 亿元，归母净利润同比下降35%至6 亿元，符合我们的预期。

    公允价值变动收益和投资收益大增带动业绩增逾九成。公司2019年税后毛利润同比下降44%，对应税后毛利率较2018 年下降12.8个百分点至23.6%。但因会计政策变更，公司2019 年公允价值变动收益增至7 亿元（2018 年-730 万元），投资收益同比增长135%至14 亿元，带动归母净利润同比增长92%。

    净经营性现金流入高增，净负债率下行。公司2019 年净经营性现金流入12 亿元，较2018 年同比增长153%。公司2019 年末净负债率较年初下降13 个百分点至6%，在手现金较年初下降17%至25 亿元，相当于一年内到期有息负债的0.8 倍（年初为0.6 倍）。

    发展趋势

    2020 年新开工计划完成率或承压。公司2019 年新开工面积6 万平方米，同比下降76%，仅完成年初计划的15%；2020 年计划新开工面积41 万平方米，较2019 年新开工计划同比增长3%。受疫情影响，公司房地产业务2020 年1 季度无新开工，全年新开工计划完成率或承压。

    未结资源充裕，营收增长可期。公司2019 年末预收房款较年初增长38%至48 亿元，相当于2020 年营业收入（中金预计）的1.5倍。2020 年1 季度公司竣工面积30 万平方米（2019 全年12 万平方米）。伴随着公司房地产项目逐步进入竣工结算周期，2020 年营业收入增长可期。

    股权投资业务加大投资力度，料持续贡献利润。公司2019 年新增投资医疗健康、IT 大数据和新材料领域项目7 个。截至2019 年末，公司多个项目申请上市工作均在进程中。往前看，我们预计这些业务将提升股权投资业务利润贡献。

    盈利预测与估值

    维持2020/2021 年每股盈利预测不变。公司当前股价交易于7.1/7.4倍2020/2021 年预测市盈率。维持中性评级和9.40 元目标价，对应7.5/7.9 倍2020/2021 年目标市盈率，较当前股价有6%的上行空间。

    风险

    公司开工进度不及预期；业务转型不及预期。