投资要点：

    事件。公司公布2019 年半年报。报告期内，公司实现营业总收入7.93 亿元，同比下降59.46%。其中，上半年公司实现营业收入7.81 亿元，同比下降59.87%；归属于上市公司股东的净利润11.77 亿元，同比增加67.38%；实现基本每股收益0.95 元。

    2019 年上半年，受房地产开发销售结转收入减少的影响，公司营业总收入同比减少59.46%；因2019 年上半年资本市场有所回暖以及被投资企业经营情况较好，且公司在新金融工具准则实施后，对相关会计政策和核算方法进行了变更，使得交易性金融资产、其他非流动金融资产的公允价值变动收益以及按权益法核算的长期股权投资确认的投资收益增加，公司归母净利润同比大增67.38%。2019 年上半年，公司实现房地产业务营业收入3.02 亿元；公司房地产业务实现合同销售面积3.37 万平方米（均为商品房项目销售），同比上升862.86%；公司实现合同销售金额12.22 亿元（均为商品房项目销售），同比上升1187.91%。上半年，公司市政基础设施承建业务实现营业收入1.94亿元，同比上升52.86%。上半年，公司园区管理及服务业务实现营业收入1.67 亿元。上半年，公司药品销售业务实现营收1.16 亿元。股权投资业务方面，公司投资的广州农商行、金埔园林、优科生物、赛特斯、硕世生物等项目申请上市工作均在进程中。高科新浚还有博科资讯、健耕医药、艾力斯、仁度生物等多个项目计划申报科创板上市。报告期内，公司实现投资收益8.28亿元（合并口径），同比增长108.88%。

    投资建议。房地产市政业务联动升级，股权投资依托四大投资平台，“优于大市”评级。公司积极把握所在南京紫东地区城市功能提档升级、创新资源汇聚以及资本市场创新改革的机遇，推进房地产市政业务产业联动与业务模式升级。股权投资业务依托“南京高科、高科新创、高科科贷、高科新浚”四大投资平台，重点围绕医药健康、人工智能等产业，分享被投资企业的成长红利。我们预计公司2019、2020 年EPS 分别是1.10 元和1.02 元。考虑到公司2019 年归母净利润受到了新金融工具准则实施后的会计政策和核算方法变更等一次性因素的干扰，因此我们参考该干扰因素消失后的2020 年的公司EPS 预测值1.02 元，以及目前相关可比上市公司2020 年的平均估值，给予公司2020 年11-13 倍动态PE，对应的合理价值区间为11.22-13.26 元，维持公司“优于大市”评级。

    风险提示：公司面临加息和政策调控风险，以及转型不成功的风险。