事件。公司公布2018 年三季报。报告期内，公司实现营业总收入26.0 亿元，同比增加36.5%；归属于上市公司股东的归母净利润7.97 亿元，同比增加46.9%；实现全面摊薄每股收益0.65 元。

    2018 年前三季度，受房产销售结转增加推动，公司营业总收入同比增加36.5%；同期结转项目毛利率较高使归母净利润同比增幅扩大至46.9%。根据公司2018 年10 月13 日公告，2018 年1-9 月，公司无新增房地产项目储备。2018 年1-9 月，公司新开工面积25.98 万平，同比减少26.09%；2018年1-9 月，公司竣工面积4.27 万平，同比减少90.55%。2018 年1-9 月，公司房地产业务实现合同销售面积6.42 万平（商品房项目2.27 万平、经济适用房项目4.15 万平），同比减少69.18%；实现合同销售金额8.78 亿元（商品房项目6.52 亿元、经济适用房项目2.26 亿元），同比减少35.61%。2018年9 月末，公司出租房地产总面积14.51 万平（商业综合体2.64 万平、商业办公楼3.14 万平、工业厂房8.73 万平）。2018 年1-9 月，公司房地产业务取得租金总收入5392 万元（商业综合体732.46 万元、商业办公楼1543 万元、工业厂房3116 万元）。

    投资建议。转型大健康和大创投，“优于大市”评级。公司多层次股权投资平台形成，股权投资业务进展顺利。传统地产业务上公司立足深耕区域市场，加快盘活存量。我们预计公司2018、2019 年EPS 分别是0.76 元和0.87 元。

    我们认为公司孵化器业务架构齐全，目前孵化器相关标的2018 年平均动态13.4XPE，我们给予公司2018 年12-14 倍PE，对应的合理价值区间为9.12-10.64 元，给予公司“优于大市”评级。

    风险提示：公司面临加息和政策调控风险，以及转型不成功的风险。