投资要点：

    事件。公司公布2017 年年报。报告期内，公司实现营业总收入36.3 亿元，同比下滑30.6%；归属于上市公司股东的净利润9.46 亿元，同比增加2.10%；实现基本每股收益1.22 元。公司以资本公积金向全体股东每10 股转增4 股，以未分配利润向全体股东每10 股派送红股2 股并派发现金红利1 元（含税）。

    2017 年，受房产和市政业务（市政基础设施承建、园区管理及服务、土地成片开发转让）结转下滑影响，公司营业总收入减少30.6%；同期投资收益增加使得净利润增加2.10%。2017 年，公司实现房产合同销售额14.42 亿元，同比减少70.53%。同期，公司旗下高科新创新增对欣视景、瀚思安信等投资，投资金额约3500 万元。高科新浚新增投资7 个项目，投资金额约1.63 亿元，截至报告期末已累计对外投资项目17 个。报告期内，公司投资的广州农商行在港交所成功上市。公司市政业务（市政基础设施承建、园区管理及服务、土地成片开发转让）实现营业收入9.73 亿元，同比下降37.41%。报告期内，公司药品销售业务实现主营业务收入4.11 亿元，实现净利润1021.07 万元，同比下降83.58%。

    2017 年8 月，公司拟以不超过6 亿元现金参与南京银行定增。2017 年10月，公司拟以3 亿元现金参与鑫元基金的增资。

    公司2017 年年报披露：2018 年，公司计划新开工面积24.73 万平（主要为靖安三期经济适用房项目），同比减少29.64%；计划竣工面积36.54 万平（主要为高科·荣境项目、靖安二期经济适用房项目），同比减少36.96%。

    投资建议。转型大健康和大创投，维持“买入”评级。公司多层次股权投资平台形成，股权投资业务进展顺利。传统地产业务上公司立足深耕区域市场，加快盘活存量。我们预计公司2018、2019 年EPS 分别是1.08 元和1.23 元。

    我们认为公司孵化器业务架构齐全，目前孵化器相关标的2018 年平均动态20.06XPE，我们给予公司2018 年动态估值18XPE，对应目标价19.44 元，维持对公司的“买入”评级。

    风险提示：公司面临加息和政策调控风险，以及转型不成功的风险。