投资要点：

    公司公布2017 年三季报。报告期内，公司实现营业收入19.1 亿元，同比减少60.0%；归属于上市公司股东的净利润5.42 亿元，同比减少40.2%；实现基本每股收益0.70 元。

    2017 年前三季度，受房产结转减少影响，公司营收减少60.0%；同期公司投资收益增加使得净利润降幅收窄至40.2%。2017 年1-9 月，公司无新增房地产项目储备。2017 年1-9 月，公司房地产业务新开工面积35.15 万平，同比增长76.63 %；竣工面积45.19 万平，同比增长24.63%。2017 年1-9 月，公司房地产业务实现合同销售面积20.83 万平（商品房3.24 万平、经济适用房17.59 万平），同比减少55.19 %；实现合同销售金额136,362.46 万元（商品房90,628.35 万元、经济适用房45,734.11 万元），同比减少70.66%。2017年9 月末，公司已出租房地产总面积15.34 万平。2017 年1-9 月，公司房地产业务取得租金总收入4,681.79 万元。

    2017 年8 月，公司拟以不超过6 亿元现金参与南京银行定增。2017 年10月，公司拟以3 亿元现金参与鑫元基金的增资。

    根据2016 年公司年报披露，2017 年，公司计划新开工（主要为高科荣境项目、G51 地块、三元祠经济适用房项目、靖安二期经济适用房项目、石埠桥经济适用房项目）79.80 万平，同比增长228.53%（主要因为2017 经济适用房计划开工面积较大）；计划竣工面积（主要为高科荣境项目、龙潭经济适用房、尧辰路经济适用房项目）45.87 万平，同比减少2.11%。

    投资建议。转型大健康和大创投，维持“买入”评级。公司多层次股权投资平台形成，股权投资业务进展顺利。传统地产业务公司立足深耕区域市场，加快盘活存量。我们预计公司2017、2018 年EPS 分别是0.95 元和1.16 元。

    企业已设立5 亿元回购资金保驾护航。我们认为公司孵化器业务架构齐全，属目前孵化器概念标的中估值最低（平均2017 年动态47XPE），后期具备较强估值修复预期。尽管公司业绩受转型影响有所下降，但这主要是低估值的地产开发业务收入下降所致，而公司近年来不断加大股权投资力度，创新类园区公司的成色越来越足，未来业绩恢复增长可期，因此我们提高公司2017年估值到20XPE，对应目标价19.0 元，维持对公司的“买入”评级。

    风险提示：房地产行业面临调控和公司转型受阻。