投资要点:

    2016 年地产调控以来,南京商品住宅市场成交放缓有限,而价格仍持续攀升,公司住宅开发业务有望受益。2016 年南京等地出台了调控政策,受此影响公司所在的南京商品住宅市场成交放缓并不明显,而成交价格仍在攀升。截至2016 年11 月,南京市商品住宅销售面积137.7 万平,累计销售面积1302万平,同比增加21.8%。同期,南京商品住宅销售价格升至19668 元/平,同比增加34.2%。

    截至2015 年底,公司储备项目主要集中在南京,权益建面合计213.9 万平,其中未结算权益建面合计194.1 万平。根据公司2017 年1 月14 日公布的经营数据公告:2016 年,公司房地产业务实现合同销售面积53.06 万平(商品房项目16.41 万平、经济适用房项目36.65 万平),增长63.92%;实现合同销售金额489,294.78 万元(商品房项目396,031 万元、经济适用房项目93,263.78 万元),增长29.83%。2016 年底,公司出租房地产总面积15.89万平。2016 年,公司租金总收入6413.38 万元。

    2016 年以来公司股权投资继续加大力度。2016年前三季度,公司实现投资收益2.8 亿元。2016 年7 月,公司以现金方式对全资子公司高科新创增资3亿元。我们认为,这将有利于增强高科新创资金实力,进一步增加其直投项目比重。2016 年12 月,公司全资子公司以不超过7000 万元增资赛特斯。此次投资完成后,预计高科新创和高科科贷合计持有赛特斯比例将达8.6%左右。目前,赛特斯尚未申请IPO,后续是否上市存在一定不确定性。2016 年9 月,公司9.88 亿元认购皓熙定增私募证券投资基金。我们认为,此次认购的高科皓熙定增基金将主要专注投资于一级半市场,以参与定增为主,这是对公司现有股权投资业务布局的补充与完善。

    2016 年是公司“转型推动年”,公司将围绕“大健康、大创投”战略转型加紧布局。2016 年,公司力争营业收入、净利润等指标都有新的增长。

    投资建议:转型大健康和大创投,维持“买入”评级。公司多层次股权投资平台形成,股权投资业务进展顺利。传统地产业务公司立足深耕区域市场,加快盘活存量。我们预计公司2016、2017 年EPS 分别是1.49 元和1.85 元。企业已设立5 亿元回购资金保驾护航。我们认为公司孵化器业务架构齐全,属目前孵化器概念标的中估值最低(2016 年平均动态53XPE),后期具备较强估值修复预期。考虑目前该主题处于持续升温阶段,给予公司2016 年20XPE,对应目标价29.8 元,维持对公司的“买入”评级。

    风险提示:行业面临加息和政策调控两大风险。