24H1 营收同比+2%、业绩同比-39%，与业绩快报基本吻合、符合预期。公司发布2024年半年度报告，2024H1，公司营业总收入1,392.5 亿元，同比+1.6%；营业利润139.4亿元，同比-27.8%；利润总额141.0 亿元，同比-28.7%；归母净利润74.2 亿元，同比-39.3%；扣非后归母净利润72.3 亿元，同比-38.4%；基本每股收益0.62 元，同比-38.9%。2024H1公司实现综合毛利率、净利率分别为16.0%、7.7%，同比分别-5.2pct、-3.3pct，期间费率5.2%，同比持平。此外，公司投资收益17.0 亿元，同比+65.3%；少数股东损益32.8亿元，同比+15.2%。

    　　24H1 销售金额同比-27%，排名稳居行业第一，土储结构持续优化。公司公告，24H1 公司实现销售金额1,733.4 亿元，同比-26.8%；销售面积954.3 万方，同比-31.0%；上半年销售权益比77%，较去年提升9pct；权益销售金额1,330 亿元，同比-17%，低于全口径销售金额降幅。公司24H1 销售额排名稳居行业第1 位，38 个核心城市销售贡献同比提升2pct 至89%。投资方面，24H1 公司共拓展项目12 个，均位于38 个核心城市，拿地金额126 亿元，同比-82%；拿地面积116 万方，同比-70%；拿地销售金额比为7%、拿地销售面积比为12%。公司具备央企背景、资金优势明显，投资持续聚焦核心一二线城市。

    　　截至24H1 末，公司土储计容建面7140 万平，较年初下降8%；同时结构持续优化，核心38 城面积储备占比约7 成；已开工未售的存量住宅面积较年初下降16%。

    　　拟发行95 亿元定向可转债、具备三大优势，进一步增强公司资金实力。公司公告，2024H1公司实现销售回笼1,466 亿元，回笼率84.6%；货币资金1,464 亿元，同比-1.5%。至24H1末，公司扣除预收款的资产负债率为65.67%、净负债率为66.18%、现金短债比为1.22，三条红线稳居绿档。公司积极把握低利率融资窗口，新增融资平均成本较23 年下降21BP至2.93%；公司有息负债总额3,735 亿元，综合成本降低至3.31%，较年初下降25BP。

    　　此外，公司发布公告拟向特定对象发行可转换公司债券，发行总额不超过95 亿元，期限6年，票面利率采用竞价方式确定，转股期自发行结束之日满6 个月后开始，发行对象为包括保利集团在内的不超35 名特定对象，其中保利集团拟现金认购不超过10 亿元。我们认为定向可转债相对定增具备三大优势：1）5 年半的转股时间较为从容；2）转股价早期确定便于后续转股（后续更容易实现PB1 倍）；3）目前资产荒下保险资金有偏好。

    　　投资分析意见：筹划定向可转债，具备三大优势，增强资金实力，维持“买入”评级。保利发展作为老牌央企，军旅特色奠定了强执行力文化，过去三十载中实现长期稳健的成长；销售逆势增长、融资优势明显，拿地隐含毛利率底部回升。此外，我们预计我国房地产加速出清后格局优化，集中度和盈利能力将进一步提升，优质房企有望获更大发展空间。我们维持24-26 年归母净利润预测为124、130、141 亿元，现价对应24/25PE 为7.9/7.5倍，维持“买入”评级。

    　　风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑，定增可转债落地仍具备不确定性。