经营管理能力优秀的龙头央企，维持“买入”评级

    保利发展发布2024 年6 月经营简报。公司单月销售数据改善，行业龙头地位稳固，销售及土储结构持续优化，融资渠道畅通，资金成本优势明显，有望持续受益于宽松地产政策及行业格局优化。我们维持盈利预测，预计2024-2026 年公司归母净利润分别为131.9、142.5、151.6 亿元，EPS 分别为1.10、1.19、1.27 元，当前股价对应PE 估值分别为7.7、7.2、6.7 倍，公司销售排名榜首，看好市占率持续提升，维持“买入”评级。

    　　单月销售金额同环比增长，销售结构持续优化2024 年6 月，公司实现签约面积206.4 万方，同比下降11.3%；实现签约金额420.1亿元，同比增长4.62%，环比增长19.0%，销售金额同比降幅自3 月以来持续收窄，并于6 月首次转正。2024 上半年，公司实现签约面积954.3 万方，同比下降31.0%；实现签约金额1733.4 亿元，同比下降26.8%；其中38 城占比89%，销售单价20353 元/平方米，同比增加17.97%；销售权益比77%，同比提升9 个百分点，仍保持克而瑞全口径销售金额榜首位置。公司项目5-6 月周均总来访维持在5 万组左右，较4 月环比提升32%，已恢复至2023 年3-4 月小阳春水平。

    　　单月新增拿地4 宗，7 月上海高溢价摘地

    　　公司6 月在广州、合肥、三亚和徐州拿地4 宗，总建面44.1 万方，对应土地款35.1 亿元。公司2024 上半年拿地12 宗，总建面116.0 万方，对应总土地款125.5亿元，分别同比下降67.7%和82.3%，拿地金额权益比71.9%，拿地强度7.2%（2023年同期为29.9%）。公司7 月在上海土拍双限政策取消后，成功以21.18%溢价率竞得杨浦区平凉社区地块，成交楼板价8.85 万元/平米，成交总价22.03 亿元。

    　　融资渠道畅通，负债结构优化

    　　公司2024 上半年成功发行公开市场债券288.4 亿元，包括95 亿元中票和54 亿元公司债，票面利率不超过3.2%，持续保持低位。截至2024Q1，公司货币资金余额1295.5 亿元，总资产和归母净资产较2023 年末分别下降0.87%和增长0.75%，资产负债率为75.88%，较2023 年末下降0.66 个百分点。

    　　风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。