经营管理能力优秀的龙头央企，维持“买入”评级保利发展发布2024 年5 月经营简报。公司行业龙头地位稳固，土储结构持续优化，融资渠道畅通，资金成本优势明显，有望持续受益于宽松地产政策及行业格局优化。我们维持盈利预测，预计2024-2026 年公司归母净利润分别为131.9、142.5、151.6 亿元，EPS 分别为1.10、1.19、1.27 元，当前股价对应PE 估值分别为9.3、8.6、8.1 倍，公司销售排名榜首，看好市占率持续提升，维持“买入”评级。

    　　销售数据降幅收窄，销售龙头地位稳固

    　　2024 年5 月，公司实现签约面积194.3 万方，同比下降26.0%；实现签约金额353.1亿元，同比下降13.5%（4 月同比下降20.8%），环比增长6.9%，销售降幅有所收窄。2024 年1-5 月，公司实现签约面积747.8 万方，同比下降35.0%；实现签约金额1313.2 亿元，同比下降33.2%，销售规模有所下滑，但仍保持克而瑞全口径销售金额榜首位置，行业龙头地位稳固。

    　　单月新增拿地2 宗，投资强度同比下降

    　　公司5 月在上海杨浦区和中山市东区拿地2 宗，总建面3.9 万方，对应土地款16.5亿元，拿地金额权益比91.0%，单月拿地强度4.7%。公司2024 年1-5 月拿地8宗，总建面71.9 万方，对应总土地款90.3 亿元，分别同比下降55.0%和72.1%，拿地金额权益比81.5%，拿地强度6.9%（2023 年同期为16.5%），其中在一线、二线城市拿地金额占比分别为42.5%、55.7%。在销售市场疲软，公司销售回款不及预期的情况下，公司拿地强度同比下降。

    　　融资渠道畅通，负债结构优化

    　　公司2024 年前5 月成功发行公开市场债券227.8 亿元，包括89 亿元中票和54亿元公司债，票面利率不超过3.2%，持续保持低位。截至2024Q1，公司货币资金余额1295.5 亿元，总资产和归母净资产分别下降0.87%和增长0.75%，资产负债率为75.88%，较2023 年末下降0.66 个百分点。

    　　风险提示：行业恢复不及预期、政策放松不及预期、公司销售恢复不及预期。