事件：公司近期发布2023 年年报，全年实现营业收入3468.3 亿元，同比上升23.4%；实现归母净利润120.7 亿元，同比下降34.1%。

    　　营收稳步提升，毛利率下降叠加资产减值导致业绩承压。23 年公司竣工和结转规模带动收入同比增长23.4%至3468.3 亿元。23 年期末，公司合同负债3772 亿元，可结算资源充足。归母净利同比下降34.1%至120.7 亿元，主要由于 ：1）低利润项目结转占比提升，23 年公司结转毛利率同比下降5.99pct 至16.02%。2）结合当前市场情况，计提存货和长期股权投资等资产减值损失50.5 亿元，同比增加38.9 亿元。

    　　销售额排名行业第一，聚焦核心城市持续优化投拓。23 年公司实现销售额 4222 亿元，排名行业第一，市占率提升至3.6%。核心 38 城销售贡献近 9 成，珠三角、长三角销售贡献分别超1100 亿元和1400 亿元，深耕效果显著。拿地方面，公司全年共拓展项目 103 个，拿地总价1632 亿元，逆势同比增长1.2%，其中一线城市拿地金额占比提升至35%；拓展权益比提升16pct 至83%；投资销售比增长3.4pct 至38.7%；新增项目税前成本利润率平均超15%，为后续盈利水平提供保障。

    　　财务稳健、融资优势凸显，资产经营质量提升。23 年公司实现回笼金额4304 亿元，销售回笼率102%，连续 6 年保持经营活动现金流为正，三道红线指标维持绿档。截至23 年末公司扣预收资产负债率 67.1%、净负债率 61.2%，分别较期初下降1.34/2.37pct，现金短债比 1.28；期末有息债务余额 3543 亿元，较期初减少 271 亿元，综合融资成本同比下降36 BP 至3.56%，融资优势凸显。资产经营方面，公司对公寓、写字楼、商业业态进行资源整合，已开业资产回报率同比提升 0.5pct 至2.7%，；商业经营类资产项目新增 28 个至 135 个，管理面积同比增长12%至435万方；在资产回报率和运营规模双重提升下，资产经营类收入同比增长超三成。

    　　维持买入评级，调整目标价至11.22 元。根据公司年报，我们调整了公司营收增速，下调24 年开发业务毛利率，同时调整了期间费用率，调整公司24-25 年EPS 预测值为1.02/1.03 元（原预测值为1.80/1.96 元）并引入26 年EPS 预测值为1.05 元。参考可比公司24 年平均估值为11X，对应目标价11.22 元。

    　　风险提示：房地产销售大幅低于预期。逆周期政策不及预期。资产减值损失超预期。

    　　拿地强度不及预期。