投资要点

    　　事件：

    　　11 月6 日，公司发布2023 年10 月销售数据。2023 年10 月，公司实现签约面积179.54 万方，同比-31.26%；实现签约金额331.13 亿元，同比-23.02%。1-10月，累计实现签约面积2098.13 万方，同比-3.83%；实现签约金额3682.67 亿元，同比+1.42%。

    　　点评：

    　　累计签约金额正增长，保持龙头地位。2023 年10 月公司签约面积179.54 万方，同比-31.26%；签约金额331.13 亿元，同比-23.02%。1-10 月累计签约面积2098.13万方，累计签约金额3682.67 亿元，同比分别-3.83%、+1.42%。单月销售均价1.84 万元/平米，同比+12.0%；累计销售均价1.76 万元/平米，同比+5.5%。根据克而瑞排行榜，公司1-10 月累计销售金额位居行业第一。

    　　保持拿地节奏，聚焦高能级城市。10 月公司新增10 宗住宅地块，拿地总金额106.5 亿元，拿地总建面88.3 万方，地价权益比例（权益地价款/总地价款）91.9%，本月拿地力度为32.2%，保持拿地节奏。公司1-10 月累计拿地金额1188.6亿元，累计拿地建面742.0 万方，地价权益比例（权益地价款/总地价款）82.8%，累计拿地力度为32.3%。近12 个月拿地金额情况来看，不同能级城市金额占比方面，一二线占比为87.5%，三四线占比为12.5%。拿地金额占比较高的城市有：广州（15.6%）、南京（11.8%）、北京（8.6%）、上海（7.3%）、佛山（6.1%）。

    　　融资渠道畅通，销售回笼率保持行业高位。11 月1 日，公司收到中国银行间市场交易商协会出具的两份《接受注册通知书》，同意接受公司累计100 亿额度中期票据的注册。2023 年前三季度，实现销售回笼3334 亿元，回笼率为99%，销售回笼率长期保持行业较高水平。截至2023 年三季度末，我们计算公司扣除预收款的资产负债率为66.27%、净负债率为62.85%，现金短债比为2.08，“三道红线”维持绿档水平。

    　　投资建议：保利发展销售表现较好，排名保持行业第一；拿地聚焦一二线城市，未来增长可期。定增注册获证监会同意，为公司发展蓄力。我们维持公司2023-2024 年EPS 为1.66 元、1.71 元的预测，以2023 年11 月6 日收盘价计算，对应的PE 为6.7 倍和6.5 倍，维持“买入”评级。

    　　风险提示：需求端政策力度、销售改善不及预期，定增落地不确定性。