经营管理能力优秀的龙头央企，维持“买入”评级保利发展发布2023 年中期报告，公司上半年营收利润双增，行业龙头地位稳固，投资拿地保持稳健，融资渠道畅通，资金优势明显，将持续受益于宽松地产政策及行业格局优化，看好公司未来市占率持续提升。我们维持盈利预测，预计2023-2025 年公司归母净利润分别为237.4、284.2、325.3 亿元，EPS 分别为1.98、2.37、2.72 元，当前股价对应PE 估值分别为7.1、5.9、5.1 倍，维持“买入”评级。

    　　营收利润同比双增，毛利率承压下降

    　　公司上半年实现营业收入1369.78 亿元，同比增长23.7%；实现归母净利润122.22亿元，同比增长12.7%；实现经营性现金流量净额71 亿元，同比增加296 亿元；毛利率和净利率分别为21.3%和11.0%（2022 年为22.0%和9.6%），基本每股收益1.02 元。受市场下行影响，公司毛利率同比下降4.26 个百分点，业绩增长主要得益于项目结转规模增加及结算权益比提升。

    　　销售规模行业居首，新增土地利润水平丰厚

    　　公司上半年实现签约金额2368.2 亿元，同比增长12.7%，在克而瑞全口径销售排行榜占据榜首，市占率提升0.4 个百分点至3.8%；其中在重点布局38 城销售金额占比87%，在25 个城市销售排名第一。公司上半年拿地41 宗，计容建面385万方，对应总地价709 亿元，同比增长17%，拿地强度30%；在38 城拓展总地价和面积占比分别为99%和95%，同比提升9 和21 个百分点，持续优化土储结构；新增项目税前成本利润率平均超过15%，投资确定性强。

    　　强化资金回笼，债务结构不断优化

    　　公司上半年实现回笼金额2273 亿元，同比提升13.9%，回笼率96%。截至上半年末，公司有息负债规模3564 亿元，较年初减少250 亿元；资产负债率76.99%，扣预资产负债率65.31%，净负债率为63.06%，现金短债比为1.38，“三道红线”持续保持绿档水平；综合融资成本约3.73%，较年初下降19 个基点。

    　　风险提示：行业恢复不及预期，政策放松不及预期，公司销售恢复不及预期。