事件：公司发 布2023 年中报，公司2023 年上半年实现营业收入1369.78亿元，同比增长23.71%；归母净利润122.22 亿元，同比增长12.65%；基本每股收益1.02 元/股，同比增长12.65%。

    　　销售规模增长：公司2023 年上半年实现销售金额2368.21 亿元，同比增长12.7%，销售面积1383.09 万方，同比增长5.8%，对应销售均价17122元/平米，同比增长6.48%。市场市占率提升0.4pct 至3.8%，25 个城市销售排名第一，46 个城市销售排名第三。公司深耕核心区域，核心38 城贡献销售额占比达到87%。分区域看，2023 年上半年公司在长三角、大湾区的销售金额分别位777 亿元、570 亿元，分别占公司销售金额的32.81%、24.07%，公司城市群效果凸显。

    　　收入业绩稳定提升：公司2023 年上半年实现营收1369.78 亿元，同比增长23.71%；归母净利润122.22 亿元，同比增长12.65%。归母净利润同比增速较营收增速低，主要由于：1）2023 年上半年公司整体毛利率为21.29%，较去年同期下降4.26pct，主要受结转规模和结转结构影响；2）投资净收益实现8.22 亿元，同比下降58.47%。费用管控上，公司2023 年上半年的销售费用率、管理费用率分别为2.21%、1.64%，分别较去年提高0.06pct、下降0.33pct，费用率整体略有下降。

    　　投资质量提升：2023 年上半年，公司新增41 个项目，总地价709 亿元，容积面积385 万方，对应楼面价18416 元/平米，按照总地价计算拿地力度为30%，投资稳健。2023 年上半年，公司在核心城市拓展总地价占比达到99%，投资聚焦核心，持续优化资源结构。上半年公司新增项目税前成本利润率平均超过15%，投资确定性强。

    　　综合服务和资产经营能力提升：物业服务规模持续扩大，2023 年上半年实现营收71.41 亿元，同比提升10.7%，截至2023 年上半年末，保利物业合同管理面积8.42 亿平，同比增长15.2%，在管面积6.5 亿平，同比增长24.3%；其中第三方在管面积4.12 亿平，占总在管面积的63.3%，外拓能力强。资产经营类业务实现收入约22 亿元，同比增长22%，其中酒店板块营收同比增长53%，平均入住率恢复至2019 年水平，平均房价较2019年上升16%；展馆业务营收同比上升45%，出租面积提升超过2.5 倍。

    　　债务结构健康：杠杆水平上，截至2023 年上半年末，扣除预收账款后的资产负债率为65.31%，净负债率为63.06%，分别较年初下降3.17pct、0.50pct；在手现金上，截至2023 年上半年末，公司货币资金约1486 亿元，公司现金短债比1.38，保持良好的流动性。债务结构上，截至2023 年上半年末，公司一年内到期的有息负债占比18.6%，债务结构健康。融资成本上，综合融资成本3.73%，较年初下降0.19pct，融资成本持续降低。

    　　投资建议：公司销售规模增长，量价提升，投资质量提升，聚焦核心城市，持续优化资源结构。作为央企龙头，公司保持稳健经营，债务结构健康，融资成本持续降低。我们预计公司2023-2025 年归母净利润为207.87 亿　　元、227.99 亿元、253.32 亿元，EPS 为1.74 元/股、1.90 元/股、2.12 元/股，对应PE 为8.05X、7.34X、6.61X，维持“推荐”评级。

    　　风险提示：宏观经济不及预期、房价大幅波动、政策实施不及预期、公司销售结算不及预期、综合服务和资产经营业务不及预期等。