投资要点

    　　事件：公司发布2023 年半年度报告。2023 年上半年公司实现营收1370.3亿元，同比增长23.7%；归母净利润122.2 亿元，同比增长12.6%，业绩符合市场预期。

    　　积极保交付，经营业绩稳健增长。2023 年上半年，公司保障交付11.3 万套，同比增长43%，为稳定营收规模奠定基础，营收同比增长23.7%。

    　　公司归母净利润同比增长12.6%，在行业下行期实现正增的主要原因是：

    　　（1）结转规模提升，公司利润规模增长，上半年实现净利润150.7 亿元，同比增长0.8%；（2）结算权益比提升，少数股东损益同比下降30.6%至28.4 亿。利润方面，受市场下行影响，公司毛利率同比下降4.3pct 至21.3%，预计随市场复苏节奏加快，毛利率将见底回升。

    　　城市深耕优势尽显，市占率持续提升。2023 年上半年，公司发力促销售，实现销售金额2368.2 亿元，同比增加12.7%，实现销售面积1383.1万平，同比增加5.8%，市场占有率提升0.4pct 至3.8%。根据克而瑞数据，公司上半年销售额排第一，同比提升2 位。公司发挥城市深耕优势，2023 年上半年，在25 个城市销售排第一，46 个城市排前三，重点布局的38 个核心城市的销售金额占公司总销售金额的87%，同比提升8pct。

    　　投拓聚焦核心城市，新增项目收益率良好。公司积极补充土地资源，2023年上半年拓展项目41 个，总地价709 亿元，同比增加17%。坚持聚焦核心城市，持续优化项目结构。2023 年上半年，公司在38 个核心城市拓展地价占公司总地价的99%，同比提升9pct。新增项目收益率良好，上半年公司新增项目税前成本利润率平均超15%，投资确定性强。

    　　有息负债规模下降，三道红线保持绿档。截至2023 年上半年，公司货币资金余额1486 亿元，保持在总资产10%左右的合理水平；有息负债规模3564 亿元，较年初减少250 亿元。“三道红线”持续保持绿档水平：

    　　扣除预收款的资产负债率65.3%、净负债率63.1%，分别较年初下降3.1和0.5pct，现金短债比1.4。

    　　盈利预测：保利发展作为地产龙头央企，财务稳健融资优势显著，积极拿地聚焦核心城市，预计将随市场企稳回升将迎来业绩与销售的进一步复苏。我们维持其2023/2024/2025 年归母净利润为205.6/234.9/266.2 亿元的预测，对应EPS 为1.72/1.96/2.22 元，对应PE 分别为8.6X/7.5X/6.6X，维持“买入”评级。

    　　风险提示：行业下行压力超预期；政策放松不及预期。