事件

    　　2023 年4 月21 日保利发展披露2023 年一季报，2023 年一季度实现营业收入399.9 亿元，同比+19.2%；归母净利润27.2 亿元，同比+7.5%。

    　　点评

    　　营收利润双增长，毛利率水平筑底企稳：公司2023 年一季度竣工面积516 万方，同比+9.6%，保障营收稳定。结转毛利率21.93%，与2022 年全年基本持平，预计2023 年毛利率水平将筑底，2024年随着1H22 以后获取的优质项目逐步结转，利润水平将有所提升。

    　　销售规模稳步提升，回款表现维持高效：公司2023 年一季度实现全口径销售金额1141 亿元，同比+25.8%，销售排名升至行业第一；购房者看房情绪提升，一季度月均来访量为历史同期高位。公司一季度实现销售资金回笼1033 亿元，回笼率91%，保障经营性现金流持续健康。

    　　积极获取优质项目，土地资源储备充足：公司2023 年一季度新增拓展项目8 个，总建面92 万方，总地价185 亿元，其中在成都、南京、苏州等38 个核心城市拓展金额占比98%；上海2023 年一批次土拍中，公司获取2 宗优质地块，拿地金额62 亿元。截至2023年一季度末，公司共有在建、拟建项目674 个，在建面积1.13 亿方，待开发面积0.64 亿方，支撑公司持续发展。

    　　资产负债率小幅下降，融资渠道畅通：公司2023 年一季度末资产负债率77.85%，较2022 年末下降0.24pct。报告期期间成功发行3 笔公开债，总规模65 亿元，票面利率在2.26%-3.20%之间。

    　　投资建议

    　　预计公司2023 年结转规模稳步增长，毛利率水平企稳，业绩能实现同比增长。维持盈利预测不变，2023-25 年归母净利润分别为227.1 亿元、279.3 亿元和320.9 亿元，同比增速分别为23.8%、23.0%和14.9%。公司股票现价对应PE 估值为7.6/6.2/5.4 倍，维持“买入”评级。

    　　风险提示

    　　政策对市场提振不佳；市场信心持续走低；土地市场竞争加剧