事件：

    　　4 月9 日，公司发布2023 年3 月销售数据。2023 年3 月，公司实现签约面积243.5 万平方米，同比+11.7%；实现签约金额503.0 亿元，同比+30.9%。1-3月，累计实现签约面积630.8 万平方米，同比+13.9%；实现签约金额1141.3亿元，同比+25.8%。

    　　点评：

    　　销售金额领跑行业，销售同比高增。2023 年3 月公司签约面积243.5 万平方米，同比+11.7%；实现签约金额503.0 亿元，同比+30.9%，同比均实现高增。1-3月累计签约面积630.8 万平方米，累计签约金额1141.3 亿元，累计销售金额保持行业第一，同比分别增长13.9%、25.8%；累计销售均价1.81 万元/平米，同比提升10.5%。克而瑞百强房企一季度累计销售金额同比增长3.1%，公司销售表现明显好于百强整体。

    　　3 月新增四宗地块，拿地聚焦高能级城市。3 月公司新增4 宗住宅地块，拿地总金额68.9 亿元，拿地总建面42.8 万方，地价权益比例82.9%，本月拿地力度为13.7%。公司1-3 月累计拿地金额185.1 亿元，累计拿地建面91.6 万方，地价权益比93.6%，累计拿地力度为16.2%。近12 个月拿地情况来看，不同能级城市占比方面，一二线占比为84.3%，三四线占比为15.7%。拿地金额占比较高的城市有：上海（19.3%）、广州（12.2%）、南京（11.0%）、佛山（7.2%）、合肥（6.8%）。

    　　国企背景优势明显，融资渠道通畅。3 月24 日，公司发行15 亿公司债，票面利率3.2%；3 月16 日，公司成功发行2023 年度第二期短期融资券，发行金额25 亿元，票面利率2.26%。2022 年公司实现回笼金额4271 亿元，回笼率93.4%，连续4 年保持在93%以上的较高水平，居于行业高位。通过做好开源节流，公司已连续5 年实现经营性现金流净额为正。截至2022 年末，公司剔除预收账款资产负债率68.4%、净负债率63.6%、现金短债比1.57，均符合“三道红线”绿档标准。

    　　投资建议：保利发展销售表现较好，排名保持行业第一；拿地聚焦一二线城市，未来增长可期。定增预案获受理，为公司发展蓄力。我们调整公司2023-2024 年EPS 为1.66 元、1.71 元，以2023 年4 月7 日收盘价计算，对应的PE 为9.1 倍和8.8 倍，维持“买入”评级。

    　　风险提示：大幅收紧购房杠杆资金、调控政策超预期严格、信用风险加剧。