2022年，公司实现归母净利润183亿元，同比下降33.0%，与业绩快报基本一致，合同负债对后续收入仍有一定保障，毛利率筑底特征或对后续业绩仍有一定支撑；销售表现优于行业，市场排名升至第二，投资范围聚焦“核心城市+城市群”，城市深耕取得一定成效，根据市场机会安排拿地节奏，土地储备保持充裕且结构良好，为后续发展打下基础；提升直融比重，降低融资成本，“三道红线”保持绿档，资金回笼率连续4年保持93%以上，经营性净现金流连续5年为正；不动产经营能力逐步提升，实现“投、融、建、管、退”管理闭环，相关产业协同赋能。预计2023-2025 年EPS 分别为1.68、1.95 和2.18 元，维持“强烈推荐”评级。考虑到未来行业竞争格局改善的长逻辑或抬升优质央企估值溢价，给予目标价20.16元/股（对应 2023PE=12X）。

    　　q 2022年，公司实现归母净利润183亿元，同比下降33.0%，与业绩快报基本一致，合同负债对后续收入仍有一定保障，毛利率筑底特征或对后续业绩仍有一定支撑。公司22 年营收/营业利润/归母净利分别为2810 亿/347亿/183亿，同比分别-1.4%/-30.2%/-33.0%，与业绩快报基本一致。在行业下行的背景下，公司收入保持相对稳健，但由于前期低利润项目进入结算阶段，毛利率同比降低4.8 PCT至22.0%，三费费率与21年基本一致，投资收益较21年减少20.1亿元，在市场下行背景下，资产减值损失较21年增加12.5 亿元，上述因素使得营业利润同比较营收同比下降28.8 PCT 至-30.2%；在22年结转项目母公司权益比例下降，及所得税费用减少形成对冲的共同影响下，最终归母净利润同比较营业利润同比下降2.8 PCT 至-33.0%。

    　　公司23 年新开工/竣工计划分别为2000 万平方米/4450 万平方米，较22年实际完成额分别-16%/+12%。合同负债4120亿，合同负债对营收保障倍数为1.47，对后续收入仍有一定保障；认为公司结转毛利率或处于筑底阶段，或对后续业绩仍有一定支撑。

    　　q 销售表现优于行业，市场排名升至第二，投资范围聚焦“核心城市+城市群”，城市深耕取得一定成效，根据市场机会安排拿地节奏，土地储备保持充裕　　且结构良好，为后续发展打下基础。2022年，公司实现销售签约面积2747.95万平方米，同比下降17.55%，实现销售签约金额4573.01亿元，同比下降14.51%，销售签约金额同比降幅分别优于行业、百强房企12.19、27.79个百分点，市场排名升至行业第二，市场占有率为3.4%，连续7年提升。结构上，公司重点布局的38城销售贡献为86%，同比提升8 PCT；珠三角、长三角销售贡献为56%，同比提升3 PCT。公司在26个城市销售排名第一，51个城市排名前三，分别较去年增加8、9个。据克而瑞数据显示，公司22年全口径销售额位列行业第二，较21年前进两名，23年1-3月全口径销售额升至行业第一。

    　　土地拓展方面，公司全年新拓展项目91个、总地价为1613亿元，同比下降13%，全口径投资力度约35%，与21 年基本一致，拓展容积率面积1054 万平方米。结构上，38 城拓展金额占比98%；新增住宅货量占比93%，同比提升8 PCT；同时，积极响应“租售并举”住房体系要求，通过公开市场拿地、项目合作等方式，获取了福州、上海等地的保租房项目。节奏上，公司称在充分研判重点城市供地节奏的基础上，积极把握下半年土地市场竞争环境改善、供地量增加的机会，新拓展项目总地价金额为1007 亿元，占全年比重的62%。根据克而瑞数据，公司22年拿地金额位列行业第一。

    　　土地储备方面，公司未签约可售面积约7500 万平方米，根据2022 年签约销售面积估算大约可覆盖2.7 年。另外，重点布局的38城货量储备保持在75%以上，土地储备保持充裕且结构保持良好。

    　　q 提升直融比重，降低融资成本，“三道红线”保持绿档，资金回笼率连续4 年保持93%以上，经营性净现金流连续5 年为正。公司提升直接融资比重，累计发行公司债113 亿元、中期票据150 亿元，合计规模同比增长40.72%。截至22年底，公司有息负债规模为3813亿元，综合融资成本约3.92%，较去年末下降54 BP，融资成本进一步优化。公司披露扣除预收款的资产负债率为68.4%、净负债率为63.6%、现金短债比为1.57，各项指标均符合“三道红线”中绿档企业标准。一年内到期的债务占有息负债比重为21%，流动比率为1.54，偿债能力有一定保障。公司22 年实现回笼金额4271 亿元，回笼率为93.4%，连续4 年保持在93%以上；公司已连续5年实现经营性现金流净额为正，年内实现经营性现金流净额74亿元，5年累计超842亿元。

    　　q 不动产经营能力逐步提升，实现“投、融、建、管、退”管理闭环，相关产业协同赋能。

    　　a. 截至2022 年末，保利物业在管面积5.76 亿平方米，同比增长23.9%，合同面积7.72 亿平方米，同比增长17.7%，全年实现营业收入136.87 亿元，同比增长27.0%。22 年内新拓展广交会展馆四期、上海浦东机场S1航站楼、西安地铁1-6、14、16号线等多个项目；b. 保利商旅整合购物中心、品牌酒店、旅游景区等业务板块。

    　　同时，公司打通资产证券化通路，年内与中国建设银行合作落地租赁住房基金，实现“投、融、建、管、退”的管理闭环；c. 公司强化地产与相关产业、各相关产业间的协同。22年内，保利物业、保利商旅与地产平台协同，中标广州海珠国家湿地公园、大连高级经理学院等标杆项目。同时，地产平台公司发挥属地资源优势，协同商旅公司中标成都第31届“世界大学生运动会”服务。

    　　q 投资建议：2022年，公司实现归母净利润183亿元，同比下降33.0%，与业绩快报基本一致，合同负债对后续收入仍有一定保障，毛利率筑底特征或对后续业绩仍有一定支撑；销售表现优于行业，市场排名升至第二，投资范围聚焦“核心城市+城市群”，城市深耕取得一定成效，根据市场机会安排拿地节奏，土地储备保持充裕且结构良好，为后续发展打下基础；提升直融比重，降低融资成本，“三道红线”保持绿档，资金回笼率连续4年保持93%以上，经营性净现金流连续5年为正；不动产经营能力逐步提升，实现“投、融、建、管、退”管理闭环，相关产业协同赋能。预计2023-2025 年EPS 分别为1.68、1.95 和2.18 元，维持“强烈推荐”评级。考虑到未来行业竞争格局改善的长逻辑或抬升优质央企估值溢价，给予目标价20.16元/股（对应 2023PE=12X）。

    　　q 风险提示：销售增长低于预期、结算规模低于预期、毛利率改善不及预期、资产减值损失高于预期。