本报告导读：

    　　公司利润率依然处在下行通道，增收不增利。但公司保持较高的结算进度，再加上土地投资聚焦核心38 城，保障了后续的业绩成长性。

    　　投资要点：

    　　业绩符合预期，维持增持评级。2022 年公司实现营业收入2811 亿元，同比下降1.4%；实现归母净利润183 亿元，同比下降 33.0%；鉴于公司结算进度加快，上调2023~2024 年EPS 分别至1.69/1.87（1.61，1.71 元），新增25 年为1.86 元。

    　　鉴于当前土拍市场和融资环境，利好央国企房企，公司也在聚焦核心城市换仓，维持增持评级。

    　　利润率依然处在下行通道，增收不增利。公司的毛利率和归母净利率分别下滑4.8pct、3.1pct 至22.0%、6.5%，主要是因为：一方面前期低利润项目成为结转主力，导致毛利率水平、投资收益规模下降，投资收益也减少20 亿同比下滑32.3%至42 亿元；另一方面，公司计提了11.6 亿元的资产减值损失，而2022 年还冲回了0.9 亿元。

    　　2023 年竣工计划增长12.0%，新开工计划继续减少16%。2023年公司计划新开工在2022 年大幅下跌54%至2375 万方的低基数下，依然减少16%；但是公司2023 年计划竣工增长12.0%至4450 万方，就是按照2022 年竣工94%的完成度，也同比增长5.2%，也即公司仍在加快结算进度。截止2022 年底公司还有6271万方的待开发面积，收入确定性也处于1.5 的高分位（预收账款和合同负债比上营业收入），因此确保了公司的业绩成长性。

    　　当前央企国企引领土拍市场，公司在核心城市的强投资力度预期带来未来较好的销售增速。一方面2022 年公司重点布局的38 城销售贡献为 86%，同比提升8 个pct；另一方面2022 年38 城拓展金额占比达到了98%，实现了高质量拓展。

    　　风险提示：公司去化下行；存货跌价损失计提大幅增加。