营收规模稳定，归母净利受结转土地成本影响。2022 年公司实现营业收入2810.17 亿元，同比下降1.37%；2022 年营业成本2192.28 亿元，同比上升5.08%亿元，主要系结转项目的结构性变化导致的单方土地成本增加，相应结转成本增加；2022 年公司归母净利183.47 亿元，同比下降33.01%，主要受房地产市场景气度下行影响，合联营项目投资收益仅为42.01 亿元，同比下降32.26%，毛利率水平同比下降4.79 个百分点。

    　　销售排名升至第二，市占率水平持续提升。2022 年公司实现销售面积2747.95 万㎡，同比下降17.55%，销售金额4573.01 亿元，同比下降14.51%，销售金额优于百强房企的同比降幅27.79%；2022 年公司市场排名由2021 年的第四升至第二，市占率3.4%，已经连续7 年有所提升。2022 年公司重点布局38 城销售贡献率86%，同比提升8 个百分点，且在26 个城市销售排名第一，51 个城市销售排名前三。

    　　保持投资定力，持续深耕一二线核心城市。2022 年保利发展权益拿地金额为734 亿元，同比下降42.3%；权益拿地面积536 万㎡，同比下降65.7%。2023年随着疫情及消费的好转，销售市场和土地市场或将逐渐企稳，我们预计在行业修复的背景下，公司或将在2023 年加大一二线核心城市的土地获取的力度。

    　　央企龙头资产负载结构稳健，融资成本优势明显。公司截至2022 年末，扣除预收款的资产负债率为68.4%、净负债率为63.6%、现金短债比为1.57，各项指标均符合“三道红线”中绿档企业标准；公司截至2022 年末，有息负债规模为3813 亿元，综合融资成本约3.92%，较去年末下降0.54 个百分点，累计发行公司债113 亿元、中期票据150 亿元，合计规模同比增长40.72%。融资成本优势明显，发行利率多次为同期同行最低，直接融资平均融资成本2.88%。

    　　投资建议：公司作为央企龙头在融资端不断拓展新的融资渠道，在投资端加大一二线核心城市核心项目的获取，在销售端客户交房信心充足。我们预测2023-2025 年营收分别达2934.18 亿元/3125.65 亿元/3383.43 亿元，同比增长4.4%/6.5%/8.2%；2023-2025 年PE 倍数为8/8/6。维持“推荐”评级。

    　　风险提示：“保交楼”工作滞后；公司土地拓展不及预期；市场回暖速度不及预期