事件

    　　2023年3月30日保利发展披露2022年度报告，全年实现营业收入2811亿元，同比-1.4%；归母净利润183.5亿元，同比-33.0%。拟每10股派发现金红利4.5元（含税），分红比例约30%。

    　　点评

    　　营收规模表现稳健，毛利率下降导致归母净利润下滑：公司开发业务全年实现竣工交付25.9万套，同比+26%，保障营收稳定。而归母净利润下滑幅度较大，主要因为：①前期低利润项目成为结转主力，导致毛利率水平下降，2022年毛利率22.01%，同比下降4.79pct；②行业整体下行，合联营项目带来的投资收益下滑，2022年投资收益42.01亿元，同比-32.26%；③2022年部分项目资产和应收款计提减值合计12.78亿元，较2021年多计提12.2亿元。

    　　聚焦核心城市，销售市占率提升：公司2022年实现全口径销售金额4573亿元，同比-14.5%，降幅小于TOP10房企整体-20%的水平，销售排名升至第2（2021年第4），市占率3.4%，连续7年提升。在重点布局的38城销售贡献86%，同比+8pct；在广州等26个城市销售排名第一，同比增加8个。

    　　保持投资定力，补充优质土储：公司2022年新增拓展项目91个，总地价1613亿元，同比-13%，权益拿地金额居行业第三。拓展质量优秀，在上海、广州等核心38城拓展金额占比98%；新增住宅货量占比93%，同比+8pct，提升土储流动性；合理安排投资节奏，下半年拿地窗口期投资1007亿元，占全年62%。

    　　财务结构安全稳健，融资渠道畅通：公司2022年三道红线水平持续居绿档，扣除预收款的资产负债率为68.4%、净负债率为 63.6%、现金短债比为1.57；短期有息负债占比21%。全年公开市场发行债券&票据263亿元，规模同比+40.7%；融资成本持续下降至3.92%，同比下降54bp。

    　　投资建议

    　　2022年业绩承压下行，处于探底阶段，后续随着优质项目入市结转，预计业绩将企稳回升。我们小幅调整公司2023/2024年EPS预测至1.90/2.33元（原为1.88/2.25元），新增2025年EPS预测为2.68元，公司股票现价对应PE估值为7.6/6.2/5.4倍，维持“买入”评级。

    　　风险提示

    　　宽松政策对市场提振不佳；市场信心持续走低；毛利率持续下滑