核心观点：

    　　业绩平稳增长，结算质量改善。保利上半年实现营收1107.63 亿元，同比+23.1%，营业利润191.92 亿元，同比+1.2%，归母净利润108.26亿元，同比+5.1%。上半年竣工同比-8%，结算面积+5.8%，结算领先竣工，全年竣工计划同比+0.9%，将保障全年收入的增长。上半年公司毛利率25.5%，同比回落6.9pct，较21H2 回升1.4pct，结算利润率依然高于行业平均。归母净利润率9.8%，较21 年上升0.2pct。

    　　行业排名上升至前二，上半年回款率95%。保利上半年销售金额2102.21 亿元，同比下降26.2%，增速为TOP10 房企最高，领先百强房企24.4pct。上半年回款率95%，同比上升5pct。根据克而瑞数据，1-8 月保利销售金额排名进入行业前二。

    　　拿地能级显著提升，投资质量改善。保利22H1 全口径拿地金额607亿元，拿地力度29%，前7 月累计拿地力度37%。根据广发团队测算，前7 月扣配建的拿地毛利率27.5%，其中7 月单月达29.8%，高于当期结算，经营ROE 修复。前7 月拿地结构中，两集中资源占比76%，较21 年（29%）提升47pct。上半年拿地均价为14734 元/平米，远超15 年以来的拿地均价（6054 元/平米），在大量企业出清保利可选余地提升，货值结构优化，为23 年带来更确定性的增长。

    　　盈利预测与投资建议。保利上半年业绩实现正增长，体现出极强的运营稳定性。投资质量改善，叠加公司良好的管控能力，盈利能力有望提升。我们预计22-23 年归母净利润分别为285 亿元、309 亿元，同比分别增长4%、8%，对应7.1xPE、6.6xPE。我们维持合理价值25.73元/股不变，维持“买入”评级。

    　　风险提示。行业景气度恢复不及预期影响公司全年销售；市场促销因素导致销售毛利率承压；土地市场热度上升导致投资毛利率下行。