事件概述

    保利发展发布2022 年中报，公司实现营收1107.6 亿元，同比+23.1%；实现归母净利润108.3 亿元， 同比+5.1%。

    业绩正增，现金储备充沛

    2022H1，公司实现营收1107.6 亿元，同比+23.1%，归母净利润108.3 亿元，同比+5.11%。报告期内，公司毛利率和净利率为25.6%和13.5%，分别同比-6.95pct 和-2.85pct，我们认为高地价项目进入结算期导致毛利率有所承压。上半年，公司回笼金额1995 亿元，回笼率95%，货币资金1571 亿元，同比+1.1%，资金储备充裕。

    销售韧性十足，区域深耕优势显著

    2022H1，公司实现签约金额2102.2 亿元，同比-26.3%，签约面积1307.3 万平方米，同比-21.8%，增速显著优于行业平均水平，稳居克而瑞销售榜前5 位。上半年，公司新增建面412 万平方米，拿地金额607 亿元，拿地销售金额比28.9%，同比-4.9pct，力度小幅减弱，其中，核心38 城拿地金额占比为90%，坚持深耕战略。

    三道红线居绿档，融资优势凸出

    2022H1，公司扣除预收款后的资产负债率为66.5%、净负债率为64.1%、现金短债比为1.4，各项指标均处绿档。报告期内，公司发行公司债65 亿元、中期票据75 亿元，综合融资成本约4.32%，低成本融资渠道畅通。

    投资建议

    保利发展业绩稳增，销售韧性十足，区域深耕优势明显，财务状况良好。受疫情及利润率下滑所影响，我们下调公司22-23 年营收336.9/376 亿元的预测至324.4/363.9 亿元，新增24 年营收为402.9 亿元，下调公司22-23 年EPS 为2.84/2.99 元的预测至2.43/2.58 元，新增24 年EPS 为2.84 元，参考2022 年8 月31 日收盘17.3元/股，对应PE 分别为7.1/6.7/6.1 倍，维持公司“增持”评级。

    风险提示

    销售不及预期，结转毛利率持续下行，放松政策不及预期。