营收及利润保持平稳增速，受行业调控影响利润率下滑。保利发展发布 2022 半年报，由于房地产项目结转面积增加，营收规模保持较高增速，实现营业收入1107.23亿元，同比+23.13%，报告期内毛利率25.55%，较2021 年同期下降6.95pct，公司有效控制费用支出，销售和管理费率合计4.11%，同比下降1.23pct，同时由于土地成本上升、土增税降低，税金占营收比例同比下降1.97pct，最终实现归母净利润108.26亿元，同比+5.11%，归母净利率9.78%，较2021 年同期下降1.67pct；期内公司合同负债为4343.30 亿元，较2021 年末增加4.40%，覆盖2021 年全年营收1.52 倍。

    销售规模保三争一，核心城市贡献度提升。报告期内公司全口径销售金额2102 亿元，同比-26.29%，行业排名第3 名，其中5-6 月公司成为全口径房企销冠；报告期内实现销售面积1307 万平，同比-21.78%；在行业逆境之下公司专注深耕城市，上半年38 个核心城市的销售额占79%，较去年同期上升2pct，在22 个城市销售排名第一，46 个城市排名前三；年初以来，公司基于对行业和自身竞争力的信心，提出“进三争一”目标，未来长期稳健增长值得期待。

    合理优化土储资源布局，控制货值减值风险。报告期内，公司新增项目37 个，全口径拿地金额607 亿元，同比-36.99%，全口径拿地强度28.9%，比2021 年全年下降5.8pct；公司新增资源中一二线城市拿地金额占比为85%，同比上升16pct，38 个核心城市拿地金额占比为90%，同比提升14pct。同时公司注重土储货值质量，控制新增货值中车商等非住宅占比，住宅货量占比达94%，同比提升8pct，有效控制未来项目货值减值风险。

    三道红线持续绿档，多渠道融资成本进一步走低。报告期内，公司在手现金1571 亿元，有息负债3635 亿元，一年内到期的债务占有息负债比重为21%，扣除预收后资产负债率为66.45%，净负债率为64.14%，现金短债比为1.41。综合融资成本 4.32%，较2021 年下降0.14pct；报告期内公司新发境内信用债140 亿（不含ABS），同比+12%，平均融资成本为3.09%，与去年全年信用债平均利率3.54%相比下降0.45pct；报告期内公司新增贷款平均成本较去年全年下降0.37pct。

    投资建议：公司作为龙头央企将持续受益于行业格局改善，受短期行业环境影响，我们调整盈利预测与目标价，预计公司2022-24 年EPS 为2.35/2.57/2.83 元，维持公司买入评级，给予目标价21.15 元，对应2022 年预测利润9 倍PE。

    风险提示：业绩预测和估值判断不达预期；国内新冠疫情反复。