核心观点：

    　　2022 年上半年，保利发展销售金额超过2100 亿元，保持行业领先地位，38 个核心城市的销售贡献率达到79%，稳定的销售表现有望使公司未来的结转收入保持稳健水平，难以出现大幅度的下行，在公司积极调整投资策略的同时，公司销售结构将不断优化，最终实现行稳致远。

    　　一、销售金额保持行业领先，结转收入稳步提升2022 年上半年保利实现销售金额2102.2 亿元，同比下降26.3%，与行业走势保持一致；实现营业收入1107.6 亿元，同比增长23.1%；实现净利润149.2 亿元，同比增长1.6%；实现归母净利润108.3 亿元，同比增长5.1%；实现毛利润率25.5%，实现净利润率13.5%。在行业销售规模、利润率普遍下行的背景下，保利仍维持行业较优水平。除房开业务外，公司不断强化商业和酒店板块。

    　　二、动态调整拿地策略，38 个核心城市投资额占比90%保利不断优化资源结构，上半年新增项目37 个，涉及建筑面积412 万平米，投资金额607 亿元。公司聚焦城市深耕，优化资源布局。期内一二线城市和38 个核心城市投资金额占比分别为85%和90%，且资源全部位于市场有效边界内。

    　　我们认为根据行业波动及时调整投资策略，能大大减少公司对拿地的误判，保障土地质量，并实现较快的去化，保证盈利空间，做到慢中求快。

    　　三、融资成本继续下行，偿债能力优异

    　　上半年，保利资金回笼1995 亿元，回款率为94.9%，拥有货币资金1571 亿元，具有较强的资金储备。期内公司新发行债券平均融资成本为3.09%，致使综合融资成本下降至4.32%。偿债方面，公司有息负债为3635 亿元，短期有息负债占比为21%，年内偿债压力较低，净负债率为64.1%，剔除预收账款后的资产负债率为66.5%，现金短债比为1.4 倍。