结算规模稳健增长，盈利水平有望触底改善

    保利发展发布2022 年中期报告，上半年公司实现营收1107.6 亿元，同比增长23.1%；实现归母净利润108.3 亿元，同比增长5.1%。在手货币资金1571 亿元，资金回笼率94.9%，现金流管控合理。上半年公司毛利率和净利率分别下降6.95和2.85 个百分点至25.55%和13.47%，伴随行业2020-2021 年低毛利项目陆续结算，我们认为公司全年结算利润水平仍将继续承压，但有望在2022 年触底。我们维持盈利预测不变，预计2022-2024 年保利发展归母净利润分别为264.8、281.4、324.7 亿元，EPS 分别为2.21、2.35、2.71 元，当前股价对应P/E 估值分别为7.5、7.1、6.1 倍，维持“买入”评级。

    销售同比下降，投资向高能级城市倾斜

    受行业整体下行影响，2022 年上半年公司实现签约面积1307.3 万方，同比下降21.8%；实现签约金额2102.2 亿元，同比下降26.3%。公司在38 个核心城市销售贡献为79%，22 城市销售排名第一，46 城销售排前三，核心城市贡献度提升。

    公司上半年新获取项目37 个，新增计容建面412 万方，对应土地总价607 亿元，拿地金额占销售金额比例为28.9%。公司在一二线城市及38 个核心城市拿地金额占比分别为85%和90%，分别同比提升16 和14 个百分点，投资安全边界不断提升。受销售市场低迷及疫情因素影响，公司上半年新开工面积1121.8 万方，同比下降59.7%。我们认为在下半年在市场恢复、央企信用资质和充沛现金流的支持下，公司销售降幅将会缩窄，投资端的竞争优势将进一步显现。

    融资渠道保持畅通，成本优势显著

    公司2022 年4 月以来分别发行共75 亿元中票及65 亿元公司债，2022 年上半年公开市场累计融资286 亿元，融资渠道保持畅通。截至6 月底公司有息负债3635亿元，其中一年内到期债务占比21%，短期债偿压力较小。同时公司上半年三道红线维持绿档，综合融资成本下降14 个基点至4.32%，融资成本优势显著。

    风险提示：行业恢复不及预期，政策放松不及预期，公司销售恢复不及预期。