预告1H22 盈利同比增长4.1%，符合市场预期

    报表利润率压力继续释放。保利发展发布2022 年半年度业绩快报，预计1H22 营业收入同比增长23.2%至1108.5 亿元，营业利润同比增长1.1%至191.7 亿元，对应营业利润率17.3%，同比下降3.8ppt，归母净利润107.2亿元，同比增长4.1%，符合市场及我们预期。

    龙头央企融资端优势凸显。我们统计公司年初至今发行各类信用债券近30笔，合计融资306 亿元，加权平均票面利率仅2.79%（2021 年全年为3.32%），我们预计有望带动公司1H22 末平均融资成本进一步下降（2021 年4.46%）。考虑到公司销售有韧性、拿地有纪律，我们预计公司1H22 末三条红线指标将较年初维持平稳（净负债率55%、扣预资产负债率68%、现金短债比2.0倍），延续“绿档”。

    关注要点

    受益于行业竞争格局优化，市场份额及行业排名持续提升。公司上半年实现销售金额2102 亿元，同比下降26%，显著优于行业表现（50 强房企平均降幅50%）；6 月单月同比增速率先转正（+1.4%），环比恢复38%。公司上半年销售排名由2021 年末的全国第四上升至全国第二，销售金额占百强房企的比例由4%提升至6%（均为克而瑞口径）。我们认为公司土储充裕（覆盖倍数约3 年）、聚焦核心38 城，叠加优秀的操盘能力和央企品牌效应，全年有望实现优于行业的销售表现，于市场下行期持续提份额。

    把握拿地窗口期高质量拓储。公司上半年新增房地产项目37 个，总地价607亿元，同比下降37%，对应拿地强度29%；平均楼面地价14734 元/平，同比增长153%，主要因公司拿地城市能级明显提升。我们统计公司在22 城首轮集中供地中拿地金额排名第四。公司当前拿地聚焦核心城市且严守投资纪律，基于项目盈利空间、所在城市和所在板块进行严格筛选，我们预计公司将继续捕捉土地市场机遇高质量拓储，关注下半年投资端力度。

    盈利预测与估值

    考虑到公司竣工结算积极增长但利润率仍有下行压力，我们上调公司2022/2023 年营业收入5%/9%但下调2022/2023 年盈利预测5%/5%至288亿元/310 亿元，对应同比增速5.1%/7.5%。公司当前股价交易于6.9/6.4 倍的2022/2023 年市盈率，我们看好公司在行业供给侧出清和格局优化的背景下规模扩张和份额提升的确定性，维持跑赢行业评级和目标价22.81 元不变，对应9.5/8.8 倍的2022/2023 年目标市盈率和37%的上行空间。

    风险

    房地产基本面恢复速度不及预期；结算规模或利润率超预期下滑。