事件

    　　2022 年4 月29 日，保利发展发布2022 年一季报。2022 年一季度实现营业收入335.6 亿元，同比+33.7%；归母净利润25.3 亿元，同比+1.2%。

    　　点评

    　　结转毛利率同比下滑，但仍处行业较高水平。公司2022 年一季度营业收入增速较高，而归母净利润小幅增长，主要因为结转毛利率下滑，2022 年一季度公司结转毛利率27.93%，同比下降7.53pct，但相较2021 年全年上涨1.15pct，绝对值仍处于行业较高水平。未来随着高地价项目的陆续结转，预计毛利率将延续当前水平。

    　　销售投资同比下滑，资源储备丰富。公司2022 年1-3 月实现签约金额907亿元，排名行业第3（较2021 年全年上升1 名），同比-27%，小于克而瑞TOP100 房企47%的降幅。保持稳健投资，2022 年1-3 月投资拿地金额341 亿元，同比-25%，于北京、广州、南京、合肥等城市获取14 个项目，核心城市拓展金额占比近90%，土储结构进一步优化。资源储备丰富，截至2022 年一季度末，公司在建面积12786 万方，待开发面积6989 万方，足以支撑公司未来2-3 年的开发需求。

    　　现金流状况良好，融资能力强。公司2022 年一季度实现回笼资金832 亿元，回笼率为92%，较2021 年同期上升8pct；期末货币资金1375 亿元，较2021 年末下降20%，仍能覆盖一年内到期的有息负债。公司新增融资成本较低，2022 年4 月发行的4 笔国内信用债合计35 亿元（发行期限3-7年），最高票面利率3.59%，最低票面利率2.95%。

    　　投资建议

    　　公司重点布局高能级城市，现金流安全稳健，预计业绩稳定增长，维持盈利预测不变，2022-24 年归母净利润分别为307.1 亿元、355.8 亿元和400.4亿元，同比增速分别为12.1%、15.9%和12.5%。维持目标价21.81 元/股，对应2022-24 年PE 分别为8.5x、7.3x 和6.5x，维持“买入”评级。

    　　风险提示

    　　宽松政策落地不及预期；市场信心持续走低；新冠疫情持续蔓延