核心观点：

    　　利润率服从行业，结算质量强于市场。保利21 年实现营收2850 亿元，同比增长17.2%，营业利润496.7 亿元，同比下降5.0%，归母净利润273.9 亿元，同比下降5.4%。预计分红规模69.4 亿元，分红率25%。

    　　21 年公司地产结算金额2608 亿元，同比增长15.2%，结算面积增长6.3%，结算均价11861 元/平，同比增长8.4%（当期销售均价高于结算35%）。21 年末未结算面积1.95 亿平，覆盖结算6.5 年。利润增速低于收入主因是毛利率的回落，21 年公司整体毛利率26.8%，较20年回落5.8pct，华东利润率见底回升，其他境内区域保持在26%以上。

    　　销售去化表现逆势提升。21 年保利实现销售5349.3 亿元，同比增长6.4%，回笼率连续3 年保持在94%左右。考虑滚存的货值去化率为73%，基本持平20 年， 22 年公司具备6000 亿元的推货能力，考虑滚存，按21 年去化率估计，可实现5821 亿元销售，同比增长8.8%。

    　　投资大踏步前进，相对优势显著。21 年保利拿地金额1857 亿元，拿地力度35%，投资节奏稳定。21 年权益占比72%，较20 年增长7 个百分点。在21 年集中供地表现中，保利整体投资金额排名第二（771亿），三批次拿地金额排名第一（274 亿）。与主流房企拿地力度对比，保利拿地力度领先6pct，22Q1 领先25pct。

    　　盈利预测与投资建议：22-23 年EPS 分别为2.38 元/股、2.58 元/股。

    　　预计22-23 年归母净利润分别为285 亿元、309 亿元，同比分别增长4%、8%，对应7.7xPE、7.1xPE。当前市值对应22 年归母净资产（下同）的PB 为1.0x，考虑地产公司在手土储及未结算资源，NAV 约为归母净资产的1.8x，考虑到当前市场景气度资产存在折价，按照归母净资产1.4x 估计，对应公司合理价值25.73 元/股，维持“买入”评级。

    　　风险提示。行业景气度下行影响公司销售，结算规模不及预期。