收入保持稳 健增长，利润略有下降。2021年实现营业总收入2850.24亿元，同比增长17.19%；实现归母净利润273.88 亿元，同比下降5.39%。归母净利润略有下降主要受地产项目利润率影响。公司2021 年毛利率为26.80%，同比下降5.79 个百分点。

    保持投资定力，穿越周期。2021 年，22 个重点城市实行集中供地制度，公司始终保持投资定力，以战略定力穿越周期。在竞争激烈的首批供地中做到不追高、不盲从。第一、二、三批集中供地中公司拿地平均溢价率分别为12.56%、8.71%、2.60%，竞争格局优化下，拿地利润空间有保障。公司全年拓展项目145个，新增容积率面积2722 万平方米，拓展金额1857 亿元，拿地力度为34.71%。

    截至 2021 年末，公司在建面积1.64 亿平方米、待开发面积 7327 万平方米，土储充足，布局主要位于核心一二线城市。

    央企背景，融资优势明显。有息负债综合融资成本仅为4.46%，同比下降31 个bp，继续保持业内领先优势。测算公司剔除预收账款资产负债率69.19%，净负债率55.07%，现金短债比1.94，均符合“三道红线”绿挡标准。

    龙头地位稳固，供给侧改革下有望进一步提升。2021 年公司实现签约金额5349亿元，同比增长6%；实现签约面积3333 万平方米，同比下降2%。销售均价1.6 万元/平方米，同比增长8.8%。2021 年销售金额位列行业前五、央企第一，市场占有率提升至 2.94%。2022 年一季度销售排名上升至第三。未来行业供给侧改革趋势明确，公司有望进一步提升。公司聚焦的公司38 个核心城市销售贡献达78%，较上年提升3 个百分点。

    投资建议：保利发展融资优势明显，供给侧改革下将迎来更大发展机会，未来份额和利润率改善可期。公司长期稳健经营，以战略定力穿越周期，大股东和高管增持彰显信心，看好公司中长期价值。根据年报我们调整公司2022-2023年EPS 至2.37 元和2.54 元，以2022 年4 月18 日收盘价计算，对应的PE 为7.7 倍和7.2 倍，维持买入评级。

    风险提示：地产销售不及预期，货币政策持续收紧，地产政策调控。