事件

    　　2022 年4 月18 日，保利发展发布2021 年年度报告。2021 年实现营业收入2849.3 亿元，同比+17.2%；归母净利润273.9 亿元，同比-5.4%，每股收益2.29 元；每 10 股派发现金红利 5.80 元，分红比例25%。

    　　点评

    　　经营业绩基本符合预期。公司2021 年经营业绩与2022 年1 月的业绩快报基本一致，其归母净利润下滑主要因为公司结转毛利率大幅下滑，从2020年32.56%下降5.78pct 至26.78%。毛利率虽然随行业大势有所下滑，但仍处于行业较高水平。未来随着高地价项目的陆续结转，毛利率仍将承压。

    　　地产销售投资保持稳健，物业服务能力持续增强。地产开发板块，公司2021 年销售金额5349 亿元，排名行业第4，同比+6.4%，增速高于行业平均水平（2021 年百强房企全口径销售金额同比增速为-3.2%）。保持投资定力，2021 年投资拿地金额1857 亿元，同比-21%，但权益投资金额位居行业第一；同时，公司2021 年在土地市场热度较低的第二、三批次集中土拍中加大投资拿地力度，获取低溢价高利润土地，平均楼面价6821 元/㎡，同比下降 8%。物业板块，2021 年营业收入107.8 亿元，同比+34.2%，截至2021 年末，在管面积4.65 亿方/+22.4%，合同面积6.56 亿方/+15.7%。

    　　现金流安全稳健，三道红线稳居“绿档”。公司2021 年实现回笼资金5020亿元，回笼率为93.8%；财务结构健康，三道红线稳居“绿档”；综合融资成本4.46%，较2020 年下降31BP；受益于政策对房企并购的支持，是首批获得并购贷授权的房企，4 月18 日，公司拟发行15 亿元并购专项债。

    　　投资建议

    　　公司销售稳步增长，现金流安全稳健，在行业洗牌过程中占据优势地位，我们小幅上调盈利预测，将 2022-23 年的归母净利润从 302.15 亿元、347.97亿元上调至307.10 亿元、355.81 亿元，幅度分别为1.64%、2.25%，同时新增2024 年归母净利润预测值400.40 亿元。上调目标价至21.81 元/股，对应2022-24 年PE 分别为8.5x、7.3x 和6.5x，维持“买入”评级。

    　　风险提示

    　　宽松政策落地不及预期；市场信心持续走低；新冠疫情持续蔓延