投资要点

    事件：

    3 月8 日，公司发布2 月经营数据。2022 年2 月，公司实现签约面积150.11万平方米，同比-27.7%；实现签约金额239.78 亿元，同比-25.08%。1-2 月累计实现签约面积335.87 万平方米，同比-19.7%；1-2 月累计实现签约金额522.80亿元，同比-30.4%。

    点评：

    2 月受春节及市场热度影响，销售业绩延续下行趋势。2 月公司实现签约面积150.11 万平方米，同比下降27.7%；实现签约金额239.78 亿元，同比下降25.1%；销售均价15973 元/平方米，同比提升3.6%。2022 年累计签约面积335.87 万平方米，签约金额522.80 亿元，分别同比下降19.7%、30.4%。行业整体下行趋势之下，公司销售亦有所承压。

    2 月拿地力度逆势提升。2 月公司新增7 宗住宅地块，拿地总金额150.7 亿元，拿地总建面93.1 万方，权益比例87.7%，拿地均价16196 元/平方米，拿地金额占销售金额的比重为62.9%。按公司披露口径，21 年拿地力度为34.6%，22年1 月拿地力度为52.0%，拿地力度逆势提升。21 年3 月至22 年2 月近12个月拿地金额，一二线占比为61.1%，三四线占比为38.9%，拿地金额占比较高的城市有：厦门（8.3%）、东莞（6.6%）、佛山（6.5%）、上海（5.8%）、广州（5.4%）、北京（5.0%）。

    三道红线持续达标，融资优势持续凸显。截至2021 年三季度末，测算公司剔除预收账款资产负债率65.62%，净负债率67.62%，现金短债比2.32。债务结构持续优化。有息负债规模3410 亿元，同比增长12.89%，长期负债占全部有息负债比重的72.48%。3 月2 日，公司公开发行的98 亿元小公募债券项目已获上交所受理。公司资信优良，信用评级保持行业领先，标准普尔、穆迪和惠誉等评级机构分别给予公司主体BBB、Baa2 和BBB+的评级，评级展望稳定。

    投资建议：保利发展融资优势明显，供给侧改革下将迎来更大发展机会，未来份额和利润率改善可期。公司长期稳健经营，以战略定力穿越周期，大股东和高管增持彰显信心，看好公司中长期价值。我们维持公司2021-2022 年EPS 为2.30 元和2.37 元，以2022 年3 月8 日收盘价计算，对应的PE 为7.3 倍和7.1倍，维持买入评级。

    风险提示：大幅收紧购房杠杆资金、调控政策超预期严格、信用风险加剧。