核心观点：

    　　1 月销售金额283.0 亿元，销售排名上升至行业第三。根据公司1 月经营公告，1 月签约销售金额283.0 亿元，同比下滑34.3%，销售面积185.8 万方，同比下滑11.7%，销售均价15236 元/平，同比下滑25.6%。根据克而瑞数据，22 年1 月保利全口径销售排名位列第3，较21 年全年销售排名上升1 位，较20 年上升2 位。

    　　1 月拿地力度52%，近两个月拿地积极。保利1 月获取5 个项目，拿地金额147.1 亿元，拿地建面89.6 万方，金额口径权益比例为52%，较21 年全年（72%）有所回落。22 年1 月金额口径拿地力度为52%，高于21 年全年（35%），近两个月维持较高的拿地力度。

    　　1 月拿地两集中占比76%，充分发挥头部央企优势。1 月获取项目中含2 宗两集中地块（合肥、厦门），总建面39.3 万方，总地价112.1 亿元。三批次龙头拿地能力大幅减弱，保利头部央企优势凸显。此外，1月保利还获取常州、三亚、琼海三个项目，整体拿地主要分布于华东及华南，1 月平均拿地均价16416 元/平，拿地能级较高。

    　　盈利预测与投资建议：预计21-22 年EPS 分别为2.30 元/股、2.38 元/股。根据上交所披露，保利发展注册98 亿元公司债，拟用于偿债、收购。截至1 月，公司在途未发行的公司债、中票、ABS 合计319.35 亿元，占21Q3 有息负债的9.4%。公司在销售、投资、融资方面表现优异，体现出头部绿档央企的优势。预计公司22、23 年归母净利润分别为285 亿元和309 亿元，同比增长3.3%和8.3%，对应22、23 年PE估值分别为6.6x 与6.1x，我们维持合理价值20.24 元/股的观点不变，维持“买入”评级。

    　　风险提示。行业景气度下行影响公司销售，结算规模不及预期。民营地产风险进一步扩散，影响行业整体结算及业绩增长。