投资要点：

    　　银企合作，维持增 持评级。保利集团与建设银行签署发展保障性租赁住房战略合作协议，维持2021~2023 年EPS 分别为2.30/2.30/2.55 元，鉴于“十四五”全国计划新增保障性租赁650万套，占试点城市新增住房供应总量的40%以上，公司将受益于银行全周期租赁住房金融服务支持，维持增持评级，提升目标价至18 元，对应2022 年PE 为7.8X。

    　　保障性租赁住房从“ 竞”到“ 配建”，对房企的资金要求较高。保障性租赁住房目标主要通过“竞自持”、固定配建和纯租赁用地三种方式完成。但是从二三轮土拍结果来看，“竞自持”占比大幅下降，配建与纯租赁用地成为租赁住房供给的主力。土拍大幅转冷的背景下，多数设置“竞自持”的地块无法落实租赁住房指标，而土拍固定配建租赁和纯租赁用地的供给显著增加，因此对房企的资金要求提升。

    　　银行提供金融服务支持，房企探索自持、租赁和委托管理等多种运营模式。

    　　公司拟与中国建设银行设立租赁住房发展基金，用于重资产投资持有、孵化培育租赁住房项目，项目成熟后通过发行公募REITs 退出。一方面，公司将探索自持、租赁和委托管理等多种运营模式，另一方面将尝试与地方国企合作开发租赁用地、承接政府人才公寓、挖掘存量土地等多种资源获取方式。

    　　保利公寓在多渠道供应租赁住房。集团自2006年开始，累计建设政策性保障住房项目超过100 个，建筑面积950 万平方米，目前，在管租赁住房项目89个、养老公寓19 个，建筑面积167 万平方米，房间4.2 万间。

    　　风险提示：公司去化下行；存货跌价损失计提大幅增加