核心观点：

    　　利润率四季度企稳，业绩小幅下滑。保利发展2021 年业绩快报，2021年公司实现主营业务收入2850 亿元，同比增长17.2%，归母净利润276 亿元，同比下降4.74%。全年公司净利率9.7%，较20 年下降2.2个百分点，ROE14.1%，与20 年相比下降2 个百分点。

    　　合作项目结算进度拖累全年增长。全年业绩低于前期市场预期，主要受到合联营项目结算进度低于预期影响，这也是行业整体压力下，企业不得不面对的现实状况。

    　　销售跑赢市场及头部企业，规模及均价创历史新高。21 年全年公司实现全口径销售金额5349.3 亿元，同比增长6.4%，全年公司销售均价16050 元/平米，金额及均价水平均为历史新高。进入4 季度，行业整体处于加速下行状态，百强销售金额单独四季度同比下降35%，保利则较3 季度有所改善，仅下降7.79%，显著高于行业头部及整体表现。

    　　投资大踏步前进，相对优势显著。21 年全年公司拿地金额1856 亿元，投资力度分别为35%，拿地权益占比72%，较20 年增长7 个百分点，4 季度拿地权益占比81%。与54 家主流地产拿地力度对比，保利21年领先行业头部企业投资力度6 个百分点，4 季度领先行业头部20 个百分点，在全年集中供地拿地表现中，保利发展整体投资金额排名第二，三批次拿地金额排名第一。

    　　盈利预测与投资建议。预计公司22、23 年归母净利润分别为285 亿元和309 亿元，同比增长3.3%和8.3%，对应22、23 年PE 估值分别为6.9x 与6.4x，按照历史5 年地产龙头PE 中枢（8.5x），给予公司22 年8.5xPE，对应20.24 元/股的合理价值。维持“买入”评级。

    　　风险提示。行业景气度下行影响公司销售，利润率及结算规模不及预期。民营地产风险进一步扩散，影响行业整体结算及业绩增长。