事件：

    　　11 月10 日，公司发布10 月经营数据。2021 年10 月，公司实现签约面积317.95万平方米，同比减少22.89%；实现签约金额499.73 亿元，同比减少9.75%。

    　　2021 年1-10 月,公司实现签约面积2861.68 万平方米，同比增加0.18%；实现签约金额4602.04 亿元，同比增加8.86%。

    　　点评：

    　　10 月单月销售降幅收窄，累计保持增长。2021 年10 月，公司实现签约面积318.0 万平方米，同比下降22.9%（9 月同比-28.7%），合同销售金额499.7 亿元，同比下降9.8%（9 月同比-28.4%）；销售均价15717 元/平方米，同比增加17.0%。1-10 月累计实现合同销售面积2861.7 万方，较2020 年同比增加0.2%，较2019 年同比增加11.1%；实现签约金额4602.0 亿元，较2020 年同比增加8.9%，较2019 年同比增加18.9%；销售均价16081 元/平方米，同比增加8.9%。

    　　10 月公司保持一定拿地力度。公司10 月新增8 个开发项目，拿地金额104.9亿元，拿地总建面125.2 万方，拿地均价8379 元/平方米，拿地金额占销售金额的比重为21.0%。2021 年1-10 月累计拿地金额1539.11 亿元，拿地总建面2277.1 万方，拿地均价6759 元/平方米，拿地金额占销售金额比重为33.4%，去年同期该比例为34.0%。1-10 月拿地金额中，一二线占比为61.4%，三四线占比为38.6%；拿地金额占比较高的城市有：上海（7.0%）、北京（6.9%）、重庆（6.3%）、东莞（5.5%）、佛山（5.3%）。

    　　三道红线持续达标。截至三季度末，测算公司剔除预收账款资产负债率65.62%，净负债率 67.62%，现金短债比2.32。债务结构持续优化。有息负债规模3410 亿元，同比增长12.89%，长期负债占全部有息负债比重的 72.48%。

    　　现金流管控良好。公司实现销售回笼 3672 亿元，回笼率达到89.5%，近年来公司销售回笼率始终保持在85%以上，提供充足经营现金流。

    　　融资优势持续凸显。在融资额度受限、房企信用利差扩大的情况下，公司融资成本始终处于行业低位。11 月2 日发行中票利率3.25%。上半年公司综合融资成本仅4.70%，较去年末下降7 个基点。

    　　投资建议：保利发展融资优势明显，资金安全性好。我们维持公司2021-2022年EPS2.54 元和2.67 元，以2021 年11 月10 日收盘价计算，对应的PE 为5.3倍和5.1 倍，维持买入评级。

    　　风险提示：大幅度收紧消费贷、按揭等居民杠杆